Новые идеи во времена бумов на рынке недвижимости

Бумы на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, подогреваются новыми идеями. Ценовая обратная связь, является, в некотором смысле, основным двигателем бума на рынке недвижимости, но рассказы о наступлении «новой эры» также оказывают влияние и могут быть частью обратной связи. Как уже отмечалось, бумы национального масштаба для больших стран – явление новое, есть много примеров региональных бумов на рынке недвижимости, у которых свои региональные истории о начале очередной «новой эры».

В 1880-х гг. на рынке недвижимости случился бум, охвативший значительную часть Калифорнии, – его пик наступил в 1887 г. Прежде всего бум коснулся Лос-Анджелеса, Сан-Диего и Санта-Барбары, население которых на тот момент было еще не так велико, и это не имело большого влияния в масштабах Соединенных Штатов в целом. Скорее всего, бум был связан с активным развитием железной дороги, которая делала доступной большую часть территории штата. Очевидно, что буму способствовала и война тарифов, развернувшаяся между Санта-Фе и компанией Union Pacific Railroad, которая внезапно сделала очень дешевыми билеты до Южной Калифорнии и обратно. Железнодорожная компания также, в надежде на возврат денег, вложенных в железнодорожную сеть, привлекла целый легион промоутеров, которые зазывали людей переезжать в Южную Калифорнию, расхваливая ее чудесный климат и блестящее будущее. И их ждал успех: «Лос-Анджелес наводнили промоутеры – как любители, так и профессионалы; гостиницы были забиты приезжими; цены взлетели до заоблачных высот; и везде – на улицах, в газетах и журналах, в домах и клубах – постоянно говорили о земле в южной Калифорнии»{181}. Бум закончился падением цен в 1888–1889 гг.: «Те, кто раньше кричал о “земле и климате”, теперь cожалеют о том, что экономике южной Калифорнии не хватает стабильной промышленной базы. Взволнованные граждане, оглядываясь назад на вакханалию, творившуюся на протяжении всего 1887 г., начинали понимать, что, возможно, никогда еще общество не было столь далеким от таких понятий, как человеческие ценности и чувство меры»{182}. История бума 1880-х служит напоминанием о том, что еще более 100 лет назад людей также беспокоил вопрос дефицита земли. Разница лишь в том, что эта история в то время не получила большого распространения. Калифорния уже тогда была непохожа на все остальные штаты и находилась немного в стороне, и, очевидно, никто не думал о том, что бум мог стать национальным.

В начале XX в. возник еще один знаменательный региональный пузырь на рынке жилья. На этот раз во Флориде. И в первую очередь это коснулось Майами. В 1925 г. рост цен на недвижимость достиг своего пика. По всей видимости, пузырь надулся благодаря популярной легенде о том, что после Первой мировой войны, в «ревущие двадцатые», люди, заработав достаточное количество денег и купив себе автомобиль, отправлялись зимовать во Флориду, что привело к быстрой скупке земли. Поверившие в эту легенду, возможно, ощутили потребность в такой покупке.

Другим стимулирующим фактором для возникновения пузыря стала Флоридская поправка к Конституции, принятая в 1924 г. и отменявшая подоходный налог и налог на наследство. Это подвигало богатых пенсионеров перебираться во Флориду, чему способствовала и широкомасштабная рекламная кампания, проводимая Торговой палатой Майами. Для любителей развлечений также существовала своя легенда – о «флоридском образе жизни» с огромным количеством «тихих» баров, торгующих нелегально алкоголем, и игорных заведений. Тот факт, что там жили знаменитости, включая известного гангстера Аль Капоне, придало легенде достоверность и привлекло внимание СМИ. Этот пузырь известен своими «продавцами купчих», которые разъезжали по стране и убеждали потенциальных покупателей приобрести купчую с внесением задатка на покупку земли во Флориде и с возможностью в дальнейшем ее продать. Пузырь лопнул внезапно – после урагана во Флориде в 1926 г., который напомнил всем о подстерегающих здесь опасностях, а газеты по всей стране обрушились на пузырь, пересказывая истории о наивных людях, купивших землю, которую они в глаза не видели и которая впоследствии оказалась непригодной для использования или даже затопленной»{183}.

Как и бум в южной Калифорнии в 1880-х, бум во Флориде 1925 г. был сугубо региональным. Были истории, которые действительно побуждали людей к определенным действиям, но они не могли распространить свое влияние на всю страну.

В конце XX в. мы стали свидетелями довольно серьезных бумов на региональных рынках недвижимости как Соединенных Штатов, так и ряда других стран, которые охватывали достаточно большую часть страны, чтобы начать влиять на национальные индексы цен на жилье. Причины же их проследить труднее. В последние десятилетия XX в. бумы имели более глобальный географический охват и были связаны с более широким спектром мнений, политических вопросов и экономических проблем региона.

В США было два основных бума на региональных рынках жилья, которые оказались достаточно сильными, чтобы повлиять на национальный индекс жилья. Они отмечены на рис. 2.1: бум в Калифорнии в 1975–1980 гг. и бум на северо-востоке Соединенных Штатов в 1984–1988 гг., который в итоге переметнулся на Калифорнию в 1986–1989 гг.

Реальные (скорректированные на инфляцию) цены на жилье по всему штату Калифорния с 1975 по 1980 г. выросли на 60 %, но в середине 1980-х упали{184}. Одним из стимулирующих факторов этого бума стало внезапное появление политического движения, которое встало на защиту экологии Калифорнии и добилось принятия законов, ужесточающих правила зонирования территорий и ограничивающих строительство. До этого в Калифорнии было относительно мало ограничений по зонированию, но начиная примерно с 1960-х гг. местные жители взялись за решение этого вопроса. В результате с 1970-х гг. Калифорния считается одним из тех штатов, где труднее всего построить новый дом{185}.

Изменения в политике штата привели к ограничению предложения новых домов, и «предохранительный клапан», который должен был защитить рынок от возможности резкого скачка цен, перестал действовать. Некоторые сочли это победой тех, у кого уже был дом в Калифорнии, над теми, у кого не было. Эту победу широко приветствовали, но она способствовала активному росту стоимости готового жилья.

Другим фактором для надувания пузыря стала 13-я поправка к Конституции Калифорнии, принятая на референдуме в июне 1978 г., согласно которой более чем вполовину были снижены налоги на имущество и сохранение их на низком уровне было гарантировано и в дальнейшем. Это был еще один политический шаг – благодаря снижению налогов на имущество повышалась стоимость недвижимости. Сам факт того, что избиратели проголосовали за принятие 13-й поправки, несмотря на серьезные предупреждения авторитетных политиков о последствиях снижения налоговых поступлений, все рассматривали как преддверие новой экономической эры.

Повышение стандартов зонирования, 13-я поправка – это были сигналы «новой эры», когда будут больше уважать существующие права на частную собственность, а инвестиции в недвижимость будут более выгодными. Это было закладкой фундамента под общество собственников, идея которого, наряду с выборами Маргарет Тэтчер в Великобритании, дала толчок политической карьере губернатора Калифорнии Рональда Рейгана, который вскоре стал президентом Соединенных Штатов. Идея общества собственников легла в основу его предвыборной кампании, а позже распространилась по всему миру.

Но возникает вопрос, как мог произойти в 1970-х бум в Калифорнии, когда ставки по ипотеке ставили все новые и новые рекорды, пробив отметку в 10 % в 1978 г., в год самого активного роста цен на жилье. Высокие ставки по ипотеке, безусловно, могли бы стать сдерживающим фактором для развития пузыря, так как покупателей дорогих домов ждали бы очень большие ипотечные платежи. При покупке дома стоимостью в четыре годовых дохода в 1978 г. при такой ставке только процентные платежи составили бы более 40 % дохода – сумма для большинства семей неподъемная. Но этот бум должен был разрушить представления о том, что высокие процентные ставки всегда тормозят рост цен на недвижимость.

Вот одно из объяснений, как такое могло произойти в 1970 х гг. Владельцы домов, огорченные высокими процентными ставками, использовали политические рычаги, чтобы потребовать включения в ипотечный договор оговорки о погашении кредита при продаже с условием применения более низких процентных ставок, и таким образом избежали больших выплат по процентам{186}. Во время бума 1970-х и в течение нескольких лет после него «переходящая» ипотека (с заменой должника) защищала рынок жилья от высоких процентных ставок. Кроме того, в конце 1970-х гг. появилось и процветало «креативное финансирование»{187}.

В результате мы получили первый американский региональный бум на рынке недвижимости, который был настолько серьезным, что смог повлиять на цены на жилье в масштабах всей страны. Но разразившаяся в начале 1980-х рецессия остановила бум.

Еще один бум на рынке недвижимости возник на северо-востоке США в середине 1980-х гг. – его центром стал Бостон. Только за 1985 г. цены на жилье в Бостоне и его пригородах взлетели на 38 %. Трудно сказать, что послужило причиной такого бума. В своем исследовании, проведенном в 1986 г., Карл Кейс перебрал все основные факторы влияния, которые могли привести к росту цен на жилье в Бостоне, и пришел к выводу, что за последние годы в городе не произошло каких-либо значительных изменений: «Несмотря на здоровую экономику и рост доходов, основные параметры рынка не дают адекватного объяснения такого резкого скачка цен на жилье в Бостоне с 1983 г.»{188}.

Часто СМИ называют именно низкие процентные ставки виновными в развитии бума. Действительно, процентные ставки в конце 1980-х были ниже, чем в начале. Но низкие ставки не могли напрямую вызвать бум в Бостоне, поскольку этот бум был региональный, а не общенациональный, но такие ставки были повсюду. Если рассматривать низкие ставки процента как фактор развития бума в Бостоне, то только потому, что они способствовали ему, снижая барьеры для надувания пузыря, причина которого крылась в чем-то еще. Кстати, ставки по ипотеке в середине 1990-х были еще ниже, чем во времена бума 1980-х, но цены в Бостоне почему-то падали.

Бостонский бум на рынке недвижимости середины 1980-х связывают с историей о начале «новой эры», но в этом, опять же, не было ничего неожиданного и неизвестного ранее. Да, в 1980-е Бостон все больше становился одним из центров высоких технологий, но это случилось не в один день – процесс шел многие годы. Хотя кажется, что легенда Бостона была связана именно с тем, что это центр развития высоких технологий, и благодаря «сарафанному радио» этот «вирус» быстро расползался по стране. Компьютерная революция, в результате которой почти у каждого на столе теперь стоял компьютер, еще больше усиливала распространение и влияние любых историй. Wang Laboratories, Digital Equipment Company, Data General Corporation и Lotus Corporation превратили Бостон в один из мировых центров компьютерных технологий{189}.

Быстрота распространения истории (легенды) зависела от того, насколько она нравилась самим жителям Бостона и тем, кто покупал там недвижимость. Местные жители видели, как возводили в 1985 г. новую внушительную штаб-квартиру Lotus Corporation в Ист-Кембридже и разворачивалось масштабное строительство вдоль Шоссе 128. Легенда строилась на том, что Бостон был альтернативой Кремниевой долины в Калифорнии и что он даже превзойдет ее. Один бостонский обыватель в 1985 г. отмечал: «У Бостона есть история и культура, которые формируют мировоззрение людей. До создания Кремниевой долины там были лишь сады»{190}. В легенде сошлась гордость местного населения и некоторые примеры развития новой отрасли в городе – в итоге получилась история о «новой эре». Так родилось «массачусетское экономическое чудо», резонанс от истории которого позволил Майклу Дукакису, губернатору штата Массачусетс, пытавшемуся воспользоваться бумом, стать кандидатом от Демократической партии на выборах президента США в 1988 г.

Легенда выглядит весьма правдоподобной, поскольку действительно последние несколько десятилетий XX в. в городах с более квалифицированным и образованным населением развитие шло более быстрыми темпами{191}. Факторы, стимулировавшие бостонский бум 1980-х, оказывали существенное влияние на реальную стоимость жилья в городе, но петля обратной связи, созданная бумом, очевидно, вышла за ее пределы, что привело к падению цен на жилье в 1990-х гг.

Бостонский бум 1980-х не ограничился самим Бостоном, а охватил всю северо-восточную часть Соединенных Штатов. На самом деле он даже вышел за пределы США и пересек Атлантику – в Лондоне и еще ряде городов мира случился бум, подобный бостонскому. Вполне вероятно, что эта легенда о «новой эре», согласно которой города, где живут высокообразованные и высококвалифицированные специалисты, в современном мире ждет большое будущее, заразила и другие, особенно привлекательные, города мира.

В главе 3 мы уже рассматривали факторы, которые способствовали развитию бума на рынке недвижимости начиная с конца 1990-х гг., и некоторые из них можно отнести к теориям «новой эры». Также следует отметить, что подобного рода теории касаются теперь и дач, и вторых домов, что, возможно, является причиной быстрого роста цен на них во многих регионах мира с 2000 г.

Считается, что появление Интернета, сотового телефона, мобильного офиса позволяет работать дистанционно – в более приятном для проживания месте. Кроме того, все думают, что беби-бумеры, начав выходить на пенсию примерно с 2008 г., захотят переехать за город или даже в другие, более теплые, страны. Иногда также говорят, что продолжают расти стандарты жизни и больше вновь появившихся состоятельных граждан будут стремиться купить себе второй дом с видом на океан или в горах. Но таких мест не так много, и предложение подобных домов невозможно увеличить. Очевидно, чем дальше, тем больше будет считаться старомодным хвастаться своим богатством, строя большие дома для постоянного проживания. Исходя из того что многие так поступают, в итоге это может стать бессмысленным, и в будущем предпочтение отдадут уникальному и красивому дому, а не большому.

Когда речь идет о покупке второго дома, истории о «новой эре», конечно же, играют роль. Это напоминает ситуацию, когда подобные истории раздули в 1920-х гг. земельный пузырь во Флориде, и сегодня, возможно, это случается чаще, поскольку обратная связь, стимулирующая рост цен на жилье, увеличивает «заразность» таких рассказов. Между сегодняшними «красивыми» историями о покупке дачи или второго дома и подобными легендами периода флоридского пузыря 1920-х гг. наблюдаются тревожные параллели. Например, развитию бума во Флориде в 1925 г., предположительно, способствовало появление автомобиля; сегодняшний же бум покупки второго дома – результат повсеместного использования Интернета. В обоих случаях ажиотажный спрос со стороны пенсионеров стимулировал рынок.

Беспокойство вызывает, конечно, тот факт, что рынок сегодня слишком остро реагирует на подобные истории, в некоторых регионах уже сформировались пузыри и в будущем цены на вторые дома будут падать, как это было во Флориде после 1925 г., но после этого новый подъем цен произойдет еще не скоро.