3.2. Порядок составления сметной документации на комплексное жилищное строительство

Локальные сметы – это первичная сметная документация. Они составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, общеплощадочным работам.

В соответствии с действующим порядком сметная документация на экспертизу должна представляться в базисном (без индексации затрат) и текущем уровнях цен.

Сметная стоимость строительных работ в базисных ценах определяется по формуле (3.5):

, (3.5)

где V_i – физический объем работ в натуральных измерителях; i (1, 2…., n) – виды работ в смете; ЕР_i – единичная расценка на i-й вид работ, руб.;  – прямые затраты по смете; НР – накладные расходы, определяются в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (З_с+З_м) по нормам, установленным в МДС81– 33.2004; П_см – сметная прибыль, определяется в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (З_с+З_м) по нормам, установленным в МДС81–25.2001 (с изменениями).

В текущих ценах – с индексацией статей прямых затрат; накладные расходы с коэффициентом 0,85 и сметная прибыль – с коэффициентом 0,8 (по письму Минрегиона от 17.03.2011 г.).

Применяются два метода индексации: по статьям затрат или общей сметной стоимости:

• при индексации статей прямых затрат:

, (3.6)

где J_зп, J_м, J_мат – индексы оплаты труда рабочих, эксплуатации машин, стоимости материалов по видам работ;

• при индексации общей сметной стоимости строительно-монтажных работ:

(3.7)

где J^?_тек – индексы к общей сметной стоимости по зданиям, сооружениям и видам строительно-монтажных работ.

Накладные расходы и сметная прибыль принимаются в процентах от суммы оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (в базисном уровне цен):

, (3.8)

где Н_нр – норматив накладных расходов (МДС 81–33.2004), %; З_с и З_м – величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов, учитываемая в составе прямых затрат локального сметного расчета (сметы);

 (3.9)

где П – сметная прибыль; Н_сп – норматив сметной прибыли, % (МДС 81–25.2001).

Индекс – соотношение цен разных периодов, характеризует инфляцию. Индексация проводится начиная с 1991–1992 гг., когда в стране началась инфляция и появилась необходимость отслеживать ее темпы.

Индексы разрабатываются на основе ресурсно-технологических моделей, представляющих собой унифицированный набор ресурсов по видам зданий, видам работ, по статьям затрат и в целом на комплекс работ.

Текущие индексы рассчитываются на основе результатов статистических наблюдений, организованных РЦЦС; могут рассчитываться в строительных организациях.

Прогнозные индексы устанавливаются на основе анализа динамики индексов за предшествующие кварталы, месяцы, выявления тенденций в динамике сметных цен.

В строительстве применяют три системы индексов.

Федеральные индексы устанавливает в настоящее время Минстрой России ежеквартально по территориальным районам страны. Индексы устанавливаются к 2000 г. (к ФЕР-2001, ТЕР-2001) – общие и по видам строительства (табл. 3.4).

Таблица 3.4. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемой с применением федеральных и территориальных единичных расценок на III квартал 2012 г. (без НДС)

Территориальные индексы для строек, финансируемых из средств бюджета Санкт-Петербурга, устанавливаются ежемесячно правительством города и публикуются в «Вестнике ценообразования» [76].

При применении сметно-нормативной базы «Госэталон 2012» разрабатываются индексы по статьям затрат к каждой единичной расценке: к оплате труда рабочих – единый, к расходам на эксплуатацию машин и материалы – дифференцированные (табл. 3.5).

Территориальные индексы для объектов внебюджетного финансирования (за счет средств частных инвесторов) разрабатывает Союз инженеров-сметчиков и Региональный центр ценообразования в строительстве (РЦЦС-СПб) и ежемесячно публикует в журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» (ЦиСН) [157].

Система индексов была разработана в начале 2000-х гг.; включает три группы индексов для двух нормативных баз (2001 и 1984 гг.).

1. По статьям (элементам) затрат: оплата труда рабочих, расходы на эксплуатацию машин и механизмов, материалы:

• на полный комплекс работ по строительству в среднем и по видам зданий и сооружений;

Таблица 3.5. Индексы пересчета сметной стоимости строительства к ТСНБ СПб «Госэталон 2012», на сентябрь 2013 г.

Часть 6. Бетонные и железобетонные конструкции монолитные Индекс к оплате труда рабочих (ОЗП) = 11,895

• по видам строительных и монтажных работ при новом строительстве и реконструкции;

• на ремонтно-строительные, специальные строительные и монтажные работы при капитальном ремонте зданий и сооружений;

• на реставрационно-восстановительные работы по памятникам истории и культуры.

Индексы по статьям прямых затрат на полный комплекс работ при новом строительстве и реконструкции объектов предназначены для составления инвесторских смет, формирования предложений между заказчиками и подрядчиками о цене строительства, планирования и укрупненного расчета инвестиций на весь комплекс работ, а также для расчетов между заказчиками и подрядчиками по всему комплексу работ на объектах с условиями заключенных договоров (контрактов).

1. Расчетные индексы к полной стоимости строительно-монтажных работ: по объектам бюджетного и внебюджетного финансирования.

2. Адресные и вспомогательные индексы, в том числе прогнозные индексы-дефляторы (ежемесячно на 24 месяца вперед).

В условиях конкретного региона страны рекомендуется составлять локальные сметы на строительно-монтажные работы при возведении объектов с использованием соответствующих сборников территориальных единичных расценок (ТЕР-2001).

В монографии предложен алгоритм расчета сметной стоимости строительных работ при использовании базисно-индексного и ресурсного методов составления локальных смет (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Алгоритм составления локальной сметы на строительные работы

Принятые обозначения:

1. ФЕР (ТЕР)-2001 – Федеральные (территориальные) единичные расценки на строительные работы (сб. 1–47).

2. ГЭСН-2001 – Государственные элементные сметные нормы на строительные работы (сб. 1–47).

3. V_pi — объемы работ по каждому i-му виду работ.

4. ЕР_i – единичная расценка на i-й вид строительных работ, руб.

5. З_i – оплата труда рабочих по единичным расценкам на i-й вид работ, руб.

6. Nм_j – потребное количество машинного времени по видам машин, маш.-ч.

7. ЭМ_i – расходы на эксплуатацию строительных машин по единичным расценкам на i-й вид работ, руб.

8. М – стоимость материалов, учтенных в единичных расценках в базисных ценах, руб.

9. С_мi – сметная стоимость материала в базисные ценах, руб.

10. РМ_i ^неучт – расход материалов, не учтенных в единичных расценках, натуральные показатели.

11. Ц_тек – сметная стоимость конкретного вида материалов, изделий, конструкций в текущих ценах, руб.

12. Н^с_Тi – нормы затрат труда рабочих-строителей на i-й вид строительных работ, чел.-ч.

13. Н_{маш. – чji} – нормы потребности в j-машине на единицу i-го вида работ, маш.-ч.

14. РМ_кi – расход материалов к-го вида в натуральных показателях на i-й вид работ.

15. РМ^Н_кi– нормативный расход к-го вида материалов на i-й вид работ (по нормам или проекту).

16. – сметная стоимость маш. – ч j-й машины, в том числе заработная плата машинистов, руб.

17. РМ_к – расход материалов по смете по их видам (к=1,2 и т. д.), натуральные показатели.

18. Ц_к – сметная стоимость материалов к-го вида в текущих ценах, руб.

19. Н_нр – норматив накладных расходов в % (в текущих ценах).

20. Н_сп – норматив сметной прибыли в % (в текущих ценах).

21. З_с и З_м – величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов.

Объектные сметные расчеты (сметы) определяют стоимость строительства объекта, объединяя в своем составе итоги локальных смет; при этом затраты относятся в соответствующие графы: строительные работы К_с, монтажные работы К_м, оборудование, мебель, инвентарь К_о, прочие затраты К_пр (табл. 3.6):

К_об = К_с+ К_м+ К_о+ К_пр.

Объектные сметы составляются в базисном и текущем уровнях цен по форме 3, приведенной в МДС81–35.2004.

При определении полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные строительные и монтажные работы, в объектных сметных расчетах могут быть дополнительно учтены лимитированные затраты, в том числе стоимость временных зданий и сооружений, удорожание работ в зимнее время, другие затраты в соответствии с действующими нормами и положениями, часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, с учетом размера, согласованного с заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию (обычно 50 %).

При строительстве современных жилых домов первые (цокольные) и подвальные этажи обычно отводятся под коммерческие помещения и паркинги. В этом случае сметная стоимость строительства жилых домов определяется раздельно по жилой и нежилой (коммерческие помещения и паркинг) частям дома. Порядок разделения затрат установлен в МДС 81–35.2004, прил. 4 [29].

В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) включают затраты на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним непосредственно (стены, перегородки, заполнения оконных и дверных проемов, полы, санитарно-технические и электротехнические устройства, отделочные работы и др.).

Кроме того, в каждой из частей дома учитывается часть общих для дома затрат – пропорционально строительным объемам жилой и нежилой частей. К общим затратам относят стоимость нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, устройство подвальной части дома, устройство чердачных помещений и крыши).

При размещении в первых этажах жилых домов или в пристраиваемых к ним специальных помещениях различных по назначению предприятий и учреждений сметная стоимость всей нежилой части дома распределяется между этими предприятиями и учреждениями пропорционально их строительным объемам.

Таблица 3.6. Объектный сметный расчет на строительство индивидуального 12–16-этажного жилого домасо встроенными помещениями

Сметная стоимость 31 463,83 тыс. руб.

Средства на оплату труда 2439,19 тыс. руб.

Расчетный измеритель единичной стоимости м² общ. пл.

Количество расчетных единиц 7310

Важное значение в объектной смете имеют показатели единичной стоимости (гр. 11). Определяются делением сметной стоимости работ (гр. 8) на количество расчетных единиц. За расчетную единицу принимается основной показатель, характеризующий параметры здания и сооружения: 1 м² общей (полезной) площади, 1 м³ строительного объема, 1 км наружных инженерных сетей и т. д. Они имеют оценочные значения, свидетельствуют о реальности сметы.

Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) определяет сметную стоимость градостроительного комплекса любых размеров и сложности, необходим для планирования и финансирования комплексной жилой застройки (табл. 3.7).

Порядок составления сводного сметного расчета, перечень глав и форма установлены МДС 81–35.2004 [29].

Таблица 3.7. Состав сводного сметного расчета на комплексную жилую застройку

В итоге по гл. с 1–12 сводного сметного расчета определяется сумма затрат по всем главам, начисляются резерв на непредвиденные работы и затраты – 2 %, налог на добавленную стоимость – 18 %.

За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные суммы (обычно в размере 15 % от стоимости временных зданий и сооружений (гл. 8)), но в настоящее время это не считается обязательным, требуется соответствующее обоснование.

При строительстве жилого комплекса за счет средств нескольких инвесторов (застройщиков) общие затраты рекомендуется [29] распределять:

• внутриквартальные сети водоснабжения, водоотведения, тепло-, энергоснабжения и др. – пропорционально потребности объектов в воде, газе, тепло– и электроэнергии, водоотведении и др.;

• подготовка территории, благоустройство и озеленение – пропорционально площади, приходящейся на каждого застройщика;

• другие затраты на строительство (гл. 8–12) – пропорционально сметной стоимости строительства объектов. В монографии предлагается внести дополнение в раздел «Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета». Предусмотреть распределение сметной стоимости комплексной жилой застройки (в тыс. руб., в %):

• по отраслям непроизводственного строительства: жилищное строительство (жилые дома и объекты подсобного назначения), образование, здравоохранение, культура и др.;

• по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства. Пример сводного сметного расчета комплексной застройки жилого квартала приводится в главе 7.