Учет в ставке капитализации заемного капитала
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:
где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); Rm – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; Re – ставка капитализации для собственного капитала.
Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).
Пример 3.9
Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.
Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)
Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15)–20) = 0,15976;
Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)
R о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.
Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.