Определение рыночной стоимости объекта на основе модели
В соответствии с выбранными параметрами оцифровки показателей характеристики оцениваемого объекта, применимые в рассчитанной формуле уравнения регрессии, представлены в табл. 4.16.
Таблица 4.16
Балльная оценка характеристик объекта оценки в разрезе факторов влияния
Далее для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта нам необходимо подставить оцифрованные значения характеристик оцениваемого объекта в детерминированное уравнение линейной регрессии
Y сглаж = 187 200,0000 – 10 732,0000 · 1 – 2690,4000 · 11 + 2,8294 · 1519,97 + 8167,2000 · 1 – 14628,0000 · 1 + 8850,5000 · 1 = 53 563,90 руб.
Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.
Частным случаем построения однофакторной зависимости является использование мультипликатора валовой ренты.
Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Использование мультипликатора валовой ренты довольно просто, но имеет следующие недостатки:
? может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
? в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
? не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
? оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
? определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
? умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение МВР по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам; Цаi – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВДаi – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов.
Пример 4.6
Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550 000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в табл. 4.17.
Таблица 4.17
Исходные данные
Решение. Усредненный по аналогам мультипликатор валовой ренты рассчитываем по формуле (4.6)
Рассчитаем стоимость объекта недвижимости на основе формулы (4.6)
V = 550 000 · 5,62 = 3 091 000 руб.
Ответ. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом валовой ренты, равна 3 091 000 руб.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.