Дом, милый дом?

Сделаем небольшую передышку и задумаемся о том, что составляет львиную долю чистых активов многих из нас, – о своем доме. Какое место он занимает в инвестиционном портфеле? Можно ли рассматривать его как капиталовложение?

Вне всяких сомнений, дом не является капиталовложением по одной простой причине. Вам нужно где-то жить, и это заставляет вас купить или арендовать дом или квартиру. Не забывайте, капиталовложение означает, что вы откладываете потребление в настоящем ради потребления в будущем, если же речь идет о потреблении в настоящем – это жилье. Кроме того, если вы платите за жилье наличные, вы тратите капитал, который могли бы вложить во что-то другое.

Но хотя дом и не является капиталовложением, уравнение Гордона может помочь принять решение – купить жилье или взять его в аренду. Каким образом? Как и акции, дом или кондоминиум со временем растет в цене. Насколько? Самые достоверные данные о ценах на недвижимость говорят о том, что их рост с поправкой на инфляцию близок к нулю.

Этот вывод опирается на исторические данные по трем странам. Реальные цены на недвижимость в США практически не выросли с 1890 по 1990 г., тогда как в Норвегии рост цен, который наблюдался после 1819 г., составлял всего 1,3 % в год. Экономистам даже удалось собрать данные о динамике цен на недвижимость в фешенебельном районе Амстердама – на набережных канала Херенграхт – с начала XVII в. Они показывают, что реальные цены с учетом инфляции не повышались на протяжении почти 400 лет, а ведь речь идет об одном из самых престижных районов в мире{12}.

Таким образом, максимальный прирост цены, на который вы можете рассчитывать в лучшем случае, составляет 1 % в год. Что ж, казалось бы, не так уж плохо. Далее, как и в случае с акциями, следует оценить дивиденды. Эквивалентом дивидендов для жилого дома является так называемая «условно начисленная арендная плата». Этот загадочный, но важный термин означает, что ваш дом ежемесячно «платит вам за аренду». Иными словами, не важно, владеете вы собственным жильем или арендуете его у кого-то другого. Если вы владеете домом сами, вы вкладываете в него средства, которые могли бы с прибылью инвестировать во что-то другое, и условно начисленная арендная плата или использование дома – это вознаграждение за данные инвестиции. В то же время, если у вас есть возможность купить дом, но вы принимаете решение снимать жилье, у вас остается свободный капитал для приобретения других активов, например акций и облигаций, которые будут приносить доход.

Если вы не можете позволить себе купить дом прямо сейчас и вам нужен ипотечный кредит, вы рассуждаете иначе. Принимая решение снимать жилье, вместо платежей по ипотеке вы вносите арендную плату. И хотя значительную часть платежей по ипотеке, особенно на первых порах, можно вычесть из налогов, это преимущество меркнет перед чудовищным риском, который берет на себя получатель ипотечного кредита, – при невыполнении долговых обязательств дом изымается за неплатеж.

Допустим, вы задумались о покупке дома стоимостью $300 000, который можно снять за $1250 в месяц. Таким образом, «условно начисленные дивиденды», которые приносит аренда, составляют 5 % ($1250 в месяц дают $15 000 в год). Из этой суммы придется вычесть около 3 % на налоги, страховку и содержание дома, после чего итоговый доход составит 2 % годовых.

Приобретение жилья – это не вложение капитала, а нечто прямо противоположное, поскольку речь идет о предмете потребления. С учетом налогов и расходов на содержание нередко оказывается, что выгоднее взять жилье в аренду.

Таким образом, реальной доходности, которую принесет вам дом, будет не более 3 % (1 % за счет роста реальной цены плюс 2 % чистых «дивидендов»), а если падение цен на недвижимость продолжится, он может оказаться куда ниже.

В этом случае удобно руководствоваться практическим правилом: сумма за покупку жилья не должна превышать размеры приемлемой арендной платы за 15 лет[4]. Тогда мы получаем 6,7 % дивидендов-брутто (1/15) или 3,7 % после вычета налогов, страховки и расходов на содержание, т. е. примерно столько же, сколько дает инвестиционный портфель, состоящий из акций и облигаций. (На самом деле условно начисленная арендная плата имеет одно несомненное преимущество перед доходом от акций и облигаций – она не облагается налогом.)

До недавнего времени на многих рынках недвижимости коэффициент покупка/аренда превышал 20 лет, и это говорило о том, что цены завышены. Возможно, в ближайшие годы покупатели домов смогут вновь заключать сделки, от которых отказались ранее по соображениям, изложенным выше.

И наконец, теперь становится очевидно, что летний загородный дом абсолютно нерентабелен, если большую часть года вы не сдаете его внаем. Поэтому, если вам нужен домик в горах или на берегу моря, лучше взять его в аренду.