Инвестиции в строящуюся недвижимость: что вы приобретаете на самом деле

Рассмотрим еще один вариант инвестиций в недвижимость, особенно привлекательный для тех, у кого пока недостаточно средств для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Речь пойдет об инвестициях в строящуюся недвижимость.

На первый взгляд все выглядит очень привлекательно, выгодно и разумно. Почему бы не приобрести квартиру в строящемся доме на этапе котлована. За год или два этот дом будет построен. Как только дом будет сдан и Вы получите свидетельство о регистрации прав собственности на вашу квартиру, ее стоимость ощутимо возрастет. Когда строители продают метры на начальном этапе строительства, они могут обещать Вам доходность 25–30 % годовых (за счет роста стоимости метров к моменту сдачи дома в эксплуатацию). Некоторые обещают доходность 30 % годовых и более.

У Вас нет достаточной суммы для того, чтобы сразу заплатить 100 % стоимости квартиры? Не беда! Многие застройщики предоставляют тем, кто приобретает у них квартиры в строящихся домах, рассрочки на различных условиях. Кроме того, по многим подобным объектам Вы сможете приобрести квартиры в ипотеку.

А дальше Вы уже сами решите, как распорядиться этой квартирой. Захотите – продадите. И заработаете на росте стоимости метров. Захотите – сделаете в этой квартире ремонт, обставите ее мебелью. И будете сдавать ее в аренду. Или же Вы можете переехать в новую квартиру на жительство. А в аренду сдавать Вашу старую квартиру.

К сожалению, все эти варианты хороши, только когда все идет по плану. И стоимость приобретенных Вами метров прирастает так, как ожидалось. К сожалению, есть альтернативные варианты развития событий.

• Дом строится и в итоге успешно сдается в эксплуатацию. Только происходит это не за год, как Вам изначально обещали, когда Вы приобретали квартиру на этапе котлована, а за три или четыре года. Что крайне негативно отражается на реальной доходности вашей инвестиции: 25 % за четыре года – это совсем не то же самое, что 25 % годовых.

• Дом построен. Однако при попытке оформления прав собственности на квартиру выясняется, что большинство квартир продано одновременно двум или трем разным собственникам. А реальные владельцы компании-застройщика растворились в неизвестном направлении. Вместе с мошеннически присвоенными ими деньгами.

• И наконец, возможен вариант, когда в определенный момент строительство замораживается. Компания-застройщик стремительно идет к банкротству. А договор долевого участия, который, как Вам казалось, в скором времени должен был превратиться в Вашу собственную квартиру, превратился в ничего не стоящие бумажки. Кстати, именно в этот момент часто оказывается, что договоры долевого участия по данному объекту почему-то заключались на совершенно отдельное юрлицо. Которое якобы не имеет никакого отношения к основной компании-застройщику, которая официально все это время отвечала за строительство дома. Хотя именно в офисе этой компании Вы подписывали договор долевого участия. И платили деньги за квартиру.

Итак, Вы заплатили солидную сумму (обычно несколько миллионов) за квартиру в строящемся доме. И понимаете, что дело плохо.

Вероятность того, что Вы получите оплаченную Вами квартиру стремится к нулю. Более того, вполне может оказаться так, что Вы не можете получить свою квартиру именно потому, что ее физически не существует. Вы приобрели квартиру площадью 55 квадратных метров на 11-м этаже. А реально на этом месте только воздух. Под которым котлован, огороженный забором. С забитыми в нем несколькими сваями. Так за что же Вы заплатили свои миллионы?

Вопрос на самом деле очень правильный. Только ответ на него нужно знать ДО того, как Вы соберетесь приобретать метры в строящемся доме. Когда Вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, Вы платите за объект недвижимости, оформленный официально. С зарегистрированными правами собственности. При совершении сделки купли-продажи происходит переоформление прав собственности в регистрационной палате. В итоге покупатель получает из регистрационной палаты свидетельство о регистрации прав собственности на данный объект недвижимости (на свое имя). Плюс сам объект недвижимости. А продавец получает деньги за проданную им недвижимость.

Однако когда Вы оплачиваете метры в строящемся доме, Вы не можете приобрести квартиру, которой физически еще не существует. Вместо этого Вам могут предложить заключить договор участия в долевом строительстве, отражающий Ваши права на приобретаемую Вами квартиру. Хорошо то, что в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года такие договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Однако злонамеренные мошенники, которые под видом строительства домов грабят граждан, не заинтересованы в ненужной для них регистрации договоров с Вами. Поэтому они предложат Вам иную форму документального оформления Ваших прав на приобретаемую Вами квартиру в строящемся доме. Возможно, Вам предложат стать пайщиком жилищно-строительного кооператива. Или подписать договор об инвестировании (соинвестировании), предварительный договор купли-продажи… Любая из этих схем позволит им не доводить дело до государственной регистрации договоров с каждым из тех, кто приобретает у них квартиру. А значит, если они с самого начала нацелились продать большинство квартир в строящемся доме 2–3 разным (и ничего не знающим друг о друге) собственникам – у них будут все возможности это сделать.

Более того, некоторые наиболее продвинутые мошенники поступают еще хитрее. Они ухитряются оформить один и тот же строящийся дом… по двум разным адресам (!!!). Реально это один и тот же дом. Однако по документам тут строится два дома. В каждом из которых можно прекраснейшим образом продавать квартиры. Так и представляю: с одного угла дома висит табличка «ул. Клары Цеткин, 34». А с другого угла дома – «ул. Клары Цеткин, 36». Когда дом построен, жильцы начинают заезжать в квартиры. И неожиданно понимают, что квартира номер 17 в доме номер 34 и квартира номер 17 в доме номер 36 – это одна и та же квартира.

Ну хорошо. Предположим, что у Вас имеется договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию. Никто не продавал одну и ту же квартиру трем разным жильцам. И не регистрировал дом по двум разным адресам. Однако строительство дома заморожено. Перспектив, что дом в какой-то разумный срок будет достроен и сдан, никаких. Вы понимаете, что дело пахнет керосином. И хотите получить назад свои деньги. Как и все остальные дольщики. Вы приходите в офис строительной компании (если этот офис еще открыт). Но его сотрудники почему-то не готовы немедленно вернуть Вам наличными те несколько миллионов, которые Вы заплатили по договору долевого участия. Что же Вам остается? Вместе с другими обманутыми дольщиками идти в суд?

ПРИМЕР

Один мой хороший знакомый переехал из Поволжья в Москву, где уже много лет живет и работает. Через некоторое время его мама решила помочь своему сыну с приобретением квартиры. Тем более что арендовать квартиру в Москве недешево. Уж лучше платить ипотеку! Впрочем, нашелся вариант, при котором можно было обойтись без ипотеки. Мама продала за 4 000 000 рублей свою трехкомнатную квартиру в Поволжье. Сын добавил денег. И на всю эту сумму они приобрели квартиру в строящемся доме. Крупная строительная фирма, давно на рынке, несколько десятков строящихся объектов… В 2009 году дом по плану должен был быть достроен и сдан.

К сожалению, в 2008–2009 годах фирма-застройщик начала испытывать серьезные финансовые трудности. Строительство дома так и не продвинулось дальше котлована и фундамента. Вдобавок оказалось, что строительство разных объектов недвижимости оформлялось через разные юридические лица. А на том юридическом лице, с которым был подписан договор долевого участия, к моменту обострения финансовых проблем уже не шло никаких значимых финансовых операций по счетам. И, конечно, не было никакого принадлежащего этому юридическому лицу дорогостоящего ликвидного имущества. В том числе уже построенных и сданных объектов недвижимости.

Мой знакомый, как и многие другие дольщики, вложившие средства в данный объект, обратился в суд. Еще несколько сотен тысяч рублей было выплачено адвокату. В итоге суд принял решение в пользу моего знакомого. Он получил право взыскать те деньги, которые он когда-то заплатил за квартиру (плюс, возможно, пени и судебные издержки] с ответчика. То есть с того юридического лица, с которым у него был подписан договор долевого участия. Ксожалению, поскольку у этого юридического лица нет ни ценного имущества, ни оборотов по счету, взыскать с него хоть что-то так и не удалось. Ни моему знакомому, ни другим обманутым дольщикам, вложившим средства в тот же дом.

В итоге мой знакомый по-прежнему живет в Москве в арендованной квартире. Плюс снимает квартиру для мамы. Квартира в Москве так и не приобретена. Деньги на приобретение квартиры потеряны. Трехкомнатная квартира в Поволжье (главный имущественный результат нескольких десятков лет работы мамы и папы) также утрачена.

Мораль: договор, даже прошедший государственную регистрацию, мало поможет Вам вернуть Ваши деньги. Особенно если Вы одновременно с другими дольщиками пытаетесь получить эти деньги с юридического лица, у которого нет ни имущества, ни средств на счетах, достаточных, чтобы удовлетворить Ваши совокупные требования.

Причем такая ситуация может возникнуть даже при покупке метров в строящемся доме у добросовестного застройщика. Который при изменении ситуации на рынке попал в финансовую яму. И не может справляться со своими обязательствами. Что же говорить об инвестициях в недвижимость, принадлежащую застройщику, который намеренно под видом недвижимости строит финансовую пирамиду?

А таких немало. Причем если одни строители или девелоперы с самого начала умышленно работают по мошенническим схемам, то другие становятся «строителями пирамид» поневоле. Хотя нельзя сказать, что они сами совершенно в этом не виноваты. Как раз наоборот. В большинстве случаев причиной, по которой первоначально добросовестный строитель вступает в «пирамидальные» мошеннические схемы, являются его ошибки, просчеты. И его первобытное отношение к финансам.

Кто-то слишком сильно залезает в финансирование строительства за счет заемных средств. Пытается запихать в свою пасть больше, чем может проглотить. И все это обычно рассчитано на то, что рынок недвижимости будет расти из года в год. Равно как и стоимость квадратного метра. Потом в какой-то момент бурный рост рынка притормаживается. Или наступает очередной финансовый кризис. Поток денежных поступлений от продажи метров резко падает. А затраты уже возросли, исходя из предположения, что поступления будут только расти. Причем вечно. Тем временем подходит срок возврата кредитов. И оказывается, что банки отнюдь не горят желанием пролонгировать кредиты под залог недостроенных объектов, на завершение которых фатально не хватает средств. Тут и наступает коллапс.

Бывает, что строители вкладывают средства в объекты, которые в итоге оказываются неликвидными. Случается также, что многоэтажный дом строится без получения необходимых согласований и разрешений. В надежде, что, когда дом будет достроен, его удастся как-нибудь оформить явочным порядком. Нечего и говорить, часто оказывается, что построить дом все-таки проще. А вот оформить его практически нереально!

Наконец, многие российские строители и девелоперы замечательно управляют финансовыми потоками в своем бизнесе. Они заранее планируют размер чистой прибыли, которую хотят получить с данного объекта. Например, 20 или 30 % стоимости объекта. И забирают себе всю эту прибыль в самом начале строительства. Сразу же, как только получены кредиты от банков. Или собран начальный объем платежей от дольщиков. А строят на оставшееся. Понятно, что при таком подходе вписаться в оставшийся бюджет сплошь и рядом не удается. И тут начинается строительство жилищной пирамиды: на средства, собираемые от продажи метров в новых объектах, достраиваем предыдущие объекты. Чем больше дыра в капитале, тем больше новых объектов нужно запускать в строительство. И тем активнее продавать метры в них. Наконец рынок притормаживается. Или наступает очередной кризис. Или просто дыра в капитале становится настолько большой, что собираемых средств элементарно не хватает на продолжение строительства и зарплаты рабочим. И очередная пирамида рушится. А сотни и тысячи дольщиков остаются и без денег, и без квартир.

Многие из строителей и девелоперов не смогли пережить кризис 2008–2009 годов. Точно так же, думаю, многие из строительных компаний, работавших в 2014 году, не переживут 2015–2016 годы. Основная часть средств, вложенных в объекты, которые строят эти компании, будет потеряна безвозвратно. Какой же риск приняли на себя все те, кто участвовал в ажиотажных покупках метров в строящихся домах как весной 2014, так и в декабре 2014 года?

ПРИМЕР

В одном российском городе-миллионнике есть известная всему городу строительная фирма «Ш.» (фамилия ее владельца и генерального директора начинается с той же буквы). Компания длительное время специализируется на строительстве недешевой и относительно качественной недвижимости, включая элитныежилые дома. С 2001 года строит дома по каркасно-монолитной технологии. Сроки строительства в целом выдерживаются. Существенный доход для дольщиков от инвестиций в метры на этапе котлована с последующей продажей после сдачи дома в эксплуатацию не предусмотрен. Метры с самого начала продаются почти по той цене, что и вуже сданном в эксплуатациюздании. Рост стоимости метра не превышает 15–20 % (причем так было уже 10–12 лет назад). Как следствие, квартиры в зданиях, которые строит компания «Ш.», в большей степени продаются тем, кто сам планируетжить в этих квартирах. И меньше рассчитаны под продажу и перепродажу в инвестиционных целях.

Как несложно догадаться, при такой ценовой политике и большом объеме ведущихся строительных работ фирма «Ш.» уже многие годы не нуждается в кредитах. Напротив, ее остатки и депозиты являются серьезной поддержкой для банков, которые ее обслуживают. Что и служит предметом серьезного торга с банками относительно эксклюзивных условий обслуживания.

Осенью 2014 года генеральный директор этой фирмы с оптимизмом говорил: «Главное, чтобы нынешний кризис продлился еще хотя бы год. Тогда на рынке останемся только мы!»

К сожалению, таких строительных компаний в России немного. А большинство остальных в любой момент – из-за проблем с кредитованием, из-за падения спроса, из-за собственного финансового разгильдяйства – могут уйти в крутое пике.

Так что, если Вы профессионал на рынке недвижимости и досконально проинформированы о том, кто из строительных компаний чувствует себя хорошо, кто – не очень, а кто уже в процессе банкротства и/или массового кидания клиентов – сами смотрите, привлекательны ли для Вас инвестиции в строящуюся недвижимость.

А всем остальным я советую очень серьезно подумать: нужны ли Вам такие риски? Вы хотите заниматься инвестициями с пассивным доходом или играть в русскую рулетку?