3.4. Социально-экономическая оценка массовых и индивидуальных объектов недвижимости

Анализ практики оценки недвижимости позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости связаны с отсутствием единой методики ее оценки. Поскольку при оформлении имущественных прав и рыночных сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, создается питательная среда при криминализации рынка.

Необходимость оценки объектов недвижимости (прежде всего городских земель, жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры) обусловлена причинами, которые предлагается объединить в следующие группы.

1. Оценка для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города. В этом случае речь может идти о массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующаяся определенным набором качественных признаков). В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствуют легализации рынка недвижимости и сужают сферу действия «черного рынка».

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Она играет важную роль в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Оценка земли необходима для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

9. В результатах оценки недвижимости нуждаются: а) государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов; б) муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку; в) банки, выдающие кредиты под залог имущества; г) риэлторы; д) страховые компании; е) граждане, выступающие как продавцы или покупатели недвижимости.

Формирование структур российского рынка независимой экспертизы началось относительно недавно. Фактически рынок начал функционировать в 1994 г., а периодом становления рынка независимой экспертизы в России стал 1995 г. В соответствии с Программой Российской Федерации «Развитие российской экономики в 1995–1997 годах» 12 февраля 1996 г. создан Федеральный фонд оценки (ФФО), учредителями которого стали крупнейшие организации независимых экспертов России, в том числе большинства регионов страны. Однако первыми методиками, используемыми экспертами, стали западные разработки, главным образом – США.

Попытки впрямую скопировать западные методики не дали положительных результатов. Специфика российского рынка потребовала немалого времени для адаптации иностранных разработок. Однако темп экономических преобразований был столь высок, что необходимого времени просто не было.

В настоящее время индивидуальная оценка недвижимости вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие. Так, в ряде городов действуют риэлторские фирмы, проводящие индивидуальные оценки. Осуществляются подготовка и обучение специалистов.

Массовая оценка недвижимости пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой. Для того чтобы массовая оценка недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы:

– отработанная методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города (региона);

– нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;

– формирование института профессиональных оценщиков;

– создание надежной информационной базы.

Оценку потребительской стоимости объекта недвижимости с достаточной степенью достоверности можно получить методом сопоставления качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. В этом случае объект может быть оценен по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок как в целом, так и по отдельным элементам здания. Принципиальная оценка может быть выражена формулой:

где n – число единичных качественных параметров, характеризующих потребительские свойства жилья;

К – потребительская стоимость жилища; d – весомость показателя i-го свойства жилья;

P_i – числовое значение i-го свойства;

P_n – числовое значение i-го свойства эталона.

Таким образом, оценка потребительской стоимости жилого здания основана на приведении абсолютного измерения свойств и определении относительного показа оценки. Если величина P_t (числовое значение i-го свойства) является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина, например, этажности, конструкций наружных стен или окон, зависит от принятого эталона.

Процесс перехода к рыночной экономике в России вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение нескольких десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.

На сегодня, по федеральному закону вся земля в Москве, за исключением участков под учреждениями высших органов государственной власти, находится в собственности города. В настоящее время специальной комиссией ведется работа по разграничению прав собственности между Москвой и Российской Федерацией. В рамках федерального законодательства существует запрет на приватизацию тех земель, которые зарезервированы для выполнения федеральных нужд субъектов Федерации. Под действие этого законодательства подпадает та земля в Москве, которая по Генеральному плану развития города отведена под жилье, транспорт, промышленность, парки и прочие нужды горожан.

В общем виде задача экономической оценки заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом, как показали исследования, существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов.

К объективным факторам следует отнести все условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект (внедрение новой техники и технологии, уровень организации труда и т. п.).

Субъективные факторы следует квалифицировать как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов:

– ограниченные в своем проявлении;

– невоспроизводимые свободно.

Таким образом, можно заметить, что выделенная экономическая категория по своей природе близка к широко используемому отечественной и зарубежной литературе понятию «факторы размещения» в его общеупотребительной трактовке – территориально дифференцированные природные, экономические и социальные условия. Обе группы факторов могут рассматриваться как взаимосвязанные (т. е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов: территории; объектов размещения.

В то же время между ними существуют определенные различия, проявляющиеся во взаимообратной направленности потоков связи по отношению к территории как к исследуемому объекту (рис. 3.8). Факторы размещения формируют входные потоки связи и выходные (рентные), или, иными словами, «к объекту» и «от объекта». Вся совокупность факторов, определяющих качество территории, может быть объединена в две группы:

1) природные свойства территории: климатические условия, геологическое строение, характер рельефа, гидрологические особенности;

2) социально-экономические условия.

Рис. 3.8. Классификация территориальных рентных факторов

В зависимости от особенностей территорий количество и состав оценочных показателей меняется, и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом. Однако общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию (сокращение) числа определяющих показателей и их генерализации по мере перехода от крупного масштаба к более мелкому. Это можно объяснить тем, что при оценке более пространных участков происходит нивелирование действия многих объективных факторов.

Теоретически рыночная цена участка городской земли может быть определена следующим образом:

где Y – рыночная стоимость земельного участка;

D – ежегодный доход (рента);

i – ставка процента.

Однако в условиях рынка цена участков складывается в зависимости от целого ряда экономических факторов на макро– и микроуровнях: конъюнктуры спроса и предложения, норм долгосрочного кредитования, законодательной базы. Поэтому на практике специалисты по оценке земли, как правило, не применяют формально-расчетные методы, и цены участков определяются в результате анализа рыночной ситуации.

Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, – экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.

Использование методов косвенной оценки (по ценам квартир и нежилых помещений), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.

В практике оценки территории возникает большой круг вопросов, решение которых требует абсолютной оценки территориального потенциала. Это важно как с точки зрения оценки территории недвижимости на современном земельном рынке, так и с точки зрения возможного изменения функционального использования участка в результате сноса и нового строительства на высвобожденных территориях.

Одним из решающих факторов стабильности функционального использования территории являются аккумулируемые ею затраты общественного труда в локально закрепленной форме. Однако, по нашему мнению, это утверждение справедливо только при оценке стабильности не вообще как некоей данности, а лишь на определенный период «морального износа» территории, о чем свидетельствуют периодические изменения стоимости участков земли многих городов, связанные, например, с изменениями экологической ситуации, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, благоустройством территории. Поэтому можно согласиться с предположением некоторых экономистов, что степень возможной трансформации территории обратно пропорциональна плотности немобильных фондов, но при этом зафиксировать также прямую пропорциональность с действующими, проектными или прогнозируемыми условиям использования (развития) потенциала территории.

В ранних исследованиях по этой проблеме (Маршалл, Херд, Хейт и др.) отмечается, что в основе платы за землю лежит городская земельная рента, получаемая как налог, который собственники участков с относительно лучшей доступностью имеют в результате экономии на транспортных издержках, а также экономии времени на продвижение до основных центров деятельности.

В более поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но считалось, что они слишком упрощены. Действительно, механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных – градообразующего, демографического, социально-экономического, рыночного характера, а именно – величины города, расселения, общего количества земель, конкурирующих для продажи.

Наиболее известна теория образования цен на землю У. Алонсо, который рассматривает соотношение спроса и предложения на городские земельные участки. В основе его теории оценки участка лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятиями максимальной выгоды, которую данный участок может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

В связи с анализом земельной ренты и землепользования в моноцентрическом городе для принципиальной оценки городской территории следует определить специфику такого города. В моноцентрическом городе, являющемся основной городской формой до начала XX в. в промышленно развитых странах с рыночной экономикой, коммерческая и промышленная деятельность концентрируется в центральном городском ядре. Позднее крупные города стали полицентрическими, в их пригородах возникли свои собственные центры, которые, как правило, дополняют и конкурируют со старым городским центром.

Городская территория в деловом (административном) центре моноцентрического города, распределяемая между двумя видами деятельности (производственной и управляющей), может быть выражена функцией, показанной на рис. 3.9.

Рис. 3.9. Функции предлагаемой земельной ренты и землепользование в центральном (административном) районе города

На рисунке 3.9 показаны функции предлагаемой ренты производителей (Rm), офисов (Ro), а также городских жителей (Rh). Поскольку землю получает тот, кто дает наибольшую цену, учреждения вытесняют производителей в радиусе Uo км от административного центра города. Производители предлагают более выгодные условия, чем учреждения и жители, в полосе между Uo и Um км от административного центра. Это приводит к возникновению производственного района шириной (Um – Uo) км. Административный район города занят учреждениями (офисами), потому что функция предлагаемой ими ренты выше (так как для этой отрасли характерны высокие транспортные расходы), чем функция предлагаемой ренты производителей. Поэтому вблизи городского административного центра офисы предлагают более высокую цену на землю. Таким образом, центральные земельные участки занимаются такими видами деятельности, которые получают от близости к административному центру максимальную выгоду, наибольшее снижение транспортных расходов.

Исследования американских экономистов, а также анализ периодических сведений о ценах на жилье в разных районах Москвы и Санкт-Петербурга, проведенный в рамках настоящей работы, позволяют констатировать, что по мере приближения жилья к городскому административному центру стоимость жилья при прочих равных условиях возрастает (рис. 3.10).

Рис. 3.10. Функции цены жилья с учетом замещения в потреблении и при его отсутствии

Так, в административном центре города, где расходы на проезд равняются нулю (Ко), семья может потратить на оплату жилья (Сруб. или С/м²), т. е. больше, чем расстоянии L км от центра, где расходы на проезд составят примерно K_L руб., и, значит, на оплату жилья остается лишь (C – R_L) руб.

Удаленность от административного центра города является важным, но не единственным фактором, влияющим на стоимость жилья. Наиболее достоверная оценка возможна при комплексном подходе и должна быть основана на сопоставлении количественных и качественных характеристик территорий города (городского района) с характеристиками их современного и перспективного функционального использования всей планировочной структуры.

По исследованиям И.А. Рахмана, структура анализа рынка недвижимости схематически может быть представлена в следующем виде (табл. 3.6).

Таблица 3.6

Структура анализа рынка недвижимости

В общей структуре нежилых помещений выделяются следующие блоки (табл. 3.7):

Таблица 3.7

Структура фонда нежилых помещений в Москве