Застройка

Город с запада прижат к морю горой Таркитау, зато на север и на юг распространяется почти ничем не сдерживаемая малоэтажная застройка. На север и северо-восток осями застройки выглядят проспекты Акушинского, Казбекова и Гаджиева; на юг – дороги в аэропорт, Каспийск и Дербент. Под горой, в центре, Махачкала застроена плотно: Первая Махачкала, Центр, городки с 1-го по 5-й вдоль проспекта Имама Шамиля (б. проспект Калинина), два микрорайона в сторону озера Ак-Гель, застройка вдоль проспектов Акушинского и Гаджиева. Городские типы застройки можно классифицировать следующим образом:

1) старый город;

2) многоэтажная застройка;

3) элитные районы (в центре города и на окраинах);

4) окраины, пригородные и дачные поселки.

Старый город

Старая Махачкала – это остатки типичного российского административного центра. Еще в начале XX в. в Махачкале, которая тогда называлась Порт-Петровск, было всего четыре улицы. Имперская администрация, дома военных и чиновников, больница, казармы, рынок. И несколько слобод «инородцев» – евреев, армян, грузин, татар, азербайджанцев. К центральной части, кроме остатков Порта-Петровск, относится еще несколько улиц, включая район улицы Расула Гамзатова (б. ул. Ленина), район Университета (по проспекту Гаджиева) и Второго рынка. Центральная часть Махачкалы всегда была престижной, там в последние 20 лет покупались квартиры и строились особняки, поскольку в черте старого города всегда сохранялась территория одноэтажной застройки. Существенных планировочных изменений эти районы города не претерпели, в основном поменялись их жители.

Первая Махачкала, расположенная к северу от Центра, до 1990-х гг. была заселена преимущественно русскими. Сейчас состав населения существенно изменился за счет мигрантов из горных районов (это лакцы, даргинцы, аварцы). В Первой Махачкале живут и аварцы, переехавшие из этнических районов Азербайджана (Закаталы и Белоканы). Изменение состава населения привело и к некоторой перестройке – дома стали больше.

Районы многоэтажной застройки

Эти районы – проспект Шамиля с окружающими микрорайонами и поселками, проспект Акушинского, Редукторный поселок – внешне почти не изменились. Появилась «уплотнительная застройка», застроены все пустыри. Квартиры называются секциями, и от других российских городов эта застройка отличается только тем, что из балконов и на основании козырьков подъездов, а иногда и просто – стена к стене, – сооружаются целые пристройки.

Территории бывших заводов расчищаются и застраиваются жилыми домами – в основном в центральных районах.

Элитные районы

Один из ярких примеров – поселок Нефтяников. Это частный сектор на улицах генерала Танакаева и Титова практически в центре города. Планировка застройки территории была полностью изменена, на месте рабочего поселка нефтяников был отстроен престижный микрорайон одноэтажной Махачкалы (стоимость земли, как в историческом центре, до 60 тыс. долл. за две сотки). Начался поселок Нефтяников со знаменитых братьев Хачилаевых, а теперь даже действующий президент республики живет в этом районе города, на улице генерала Танакаева. Есть еще несколько микрорайонов городской агломерации, которые подходят под определение «Рублевки»: «Санта-Барбара» около Вузовского озера, застройка на горе над морем в Первой Махачкале, частная застройка вдоль берега в сторону Каспийска, частная застройка вдоль берега в сторону Черных Камней, на север и т. д.

Окраины, пригородные и дачные поселки

Вокруг города, обтекая гору (Таркитау), расползаясь по побережью, растет малоэтажный частный сектор. Можно предположить, что в частном секторе живет не менее двух третей населения города или трех четвертей населения агломерации. Это так называемая одноэтажная Махачкала – понятие более широкое, чем окраины и поселки, включающее в себя и некоторые бывшие пригороды, ставшие почти центром, и районы элитной застройки. К собственно окраинным территориям можно отнести район сепараторного завода, район улицы Казбекова, застройку Таркитау, застройку дачных участков за озером Ак-Гель и, кроме того, поглощенные де-юре или де-факто поселки. Три муниципальных района Махачкалы – Кировский, Ленинский и Советский – поглотили поселки Ленинакент, Сулак, Семендер, Шамхал, Кяхулай, Новый Кяхулай, Альбурикент, Новохушетский, Тарки, Турали, Талги и т. д.

Территории заводов и ремонтных баз на окраинах превращаются в склады, рынки, торговые комплексы и логистические центры.

Махачкала отличается высокой стоимостью земли. Стоимость сотки земли достигает в центре города миллиона рублей, а участка под строительство на окраине – 600 тыс. руб. Для сравнения – примерно в такую же сумму (500–800 тыс.) может обойтись участок земли в городе Пушкине, пригороде Санкт-Петербурга с населением более 5 млн чел.