2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Рыночная стоимость является наиболее востребованной целью оценки на практике. Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости.

В соответствии с пп. 13–15 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

В первую очередь рассматриваются законодательно разрешенные варианты, далее из них отбираются физически осуществимые и финансово реализуемые, а затем рассчитывается стоимость объекта недвижимости при различных вариантах использования.

В соответствии с п. 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В то же время на основе п. 21 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости основывается на анализе нормативно-правового регулирования различных вариантов использования, анализе рынка недвижимости и характеристик оцениваемого объекта.

В соответствии с пп. 17, 18 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта; анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится в два этапа:

1) анализ земельного участка как условно свободного;

2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.

В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта использования с учетом рыночных данных и данных объекта.

При анализе законодательной допустимости оценщик рассматривает ограничения, существующие при реализации права собственности и иных вещных прав на оцениваемый объект недвижимости (земельный участок и улучшения), градостроительные нормы, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство и другие нормативно-правовые акты, каким-либо образом ограничивающие использование объекта оценки.

При анализе физической возможности вариантов использования оценщик анализирует характеристики оцениваемого объекта недвижимости, соответствие характеристик земельного участка и улучшений предполагаемому использованию.

В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

При анализе финансовой обеспеченности вариантов использования оценщик анализирует денежные потоки по каждому варианту использования. Если сумма всех ожидаемых чистых денежных потоков от объекта недвижимости при определенном варианте использования положительна, то вариант является финансово обеспеченным.

Далее из отобранных вариантов, которые являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, выбирается оценщиком вариант, обеспечивающий наибольшую стоимость объекта недвижимости.

В основе определения финансовой обеспеченности и максимальной стоимости вариантов использования объектов недвижимости лежат методы доходного подхода к оценке недвижимости.

При анализе земельного участка как условно свободного существует два типовых варианта использования.

1. Продажа земельного участка без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки застроенной недвижимости перенасыщены, а на рынках свободных земельных участков наблюдается растущий спрос.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

? застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант полной замены существующих улучшений или вариант застройки, востребованный рынком на дату проведения анализа наиболее эффективного использования;

? застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком исходя из прогноза рыночной ситуации;

? разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

? застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующим улучшениям земельного участка.

При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей его продажей используются методы сравнительного подхода для определения стоимости объекта недвижимости при данном варианте использования.

При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей застройкой используется метод дисконтирования денежных потоков для проверки финансовой обеспеченности варианта использования. Варианты использования земельного участка как условно свободного при прогнозировании его застройки носят форму инвестиционного проекта.

Например, при анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей планируемой застройкой оценщику следует определить:

? затраты на снос существующих строений (если они имеются);

? характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка с точки зрения рыночного спроса;

? вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная недвижимость, многофункциональная недвижимость и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

? уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

? стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на финансирование.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности:

1) сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости;

2) сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;

3) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;

4) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов использования объекта недвижимости, представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Анализ факторов при разработке вариантов использования недвижимости

При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет:

? необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг;

? необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

? необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

? необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени?м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы.

Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования представлен в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости

Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного отдельно, а рассматривать альтернативное использование объекта недвижимости с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых.

Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

? повышения арендной ставки;

? сокращения операционных затрат;

? увеличения сдаваемой площади;

? повышения заполняемости;

? снижения риска эксплуатации актива;

? увеличения срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, то дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, т. е. элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости.

В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

Пример 2.1

Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

? законодательная разрешенность;

? физическая осуществимость;

? финансовая осуществимость;

? максимальная эффективность.

Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под зданием, где располагается нежилое помещение, соответственно текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит, наиболее эффективным.

Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически и финансово осуществимыми и могут быть экономически целесообразны.

Таблица 2.3

Пример анализа наиболее эффективного использования недвижимости

В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хотя и будет вести к увеличению арендных ставок, оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.

Наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта оценки в качестве магазина.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.