3.1. Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В соответствии с п. 13 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод владельца данного объекта. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

В соответствии с п. 23б ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться:

? методом прямой капитализации;

? методом дисконтирования денежных потоков;

? методом капитализации по расчетным моделям.

В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В соответствии с п. 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

У объекта недвижимости существуют периоды постоянных денежных потоков и нестабильных денежных потоков. На стадии строительства или застройки земельного участка, на стадии проведения капитального ремонта или реконструкции объект недвижимости характеризуется нестабильными денежными потоками, тогда в рамках доходного подхода оценки необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков.

На стадии постоянных денежных потоков, когда объект недвижимости вышел на оптимальный и стабильный уровень загрузки, применим метод прямой капитализации.

Преимущества метода прямой капитализации заключаются в том, что этот метод менее трудоемкий, чем метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям. В методе капитализации учитывается рыночная конъюнктура при анализе рыночных ставок аренды, загруженности объектов недвижимости и определении ставки капитализации.

Недостатки метода прямой капитализации:

? применение его затруднительно, когда отсутствует рыночная информация о рыночных ставках аренды, уровне загруженности аналогичных объектов на рынке;

? метод не рекомендуется использовать, если объект не вышел на уровень стабильных доходов, если объект не достроен или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств или требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить текущую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда объект недвижимости находится в стадии доходов с нестабильными темпами изменения. При использовании метода дисконтирования денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

? предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков;

? объект недвижимости строится;

? объект недвижимости только что построен или введен в действие.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.