5.1. Общая характеристика затратного подхода
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.
В соответствии с п. 24а, б, в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять:
? для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
? затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
? при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
? определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
? расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
? определение прибыли предпринимателя;
? определение износа и устареваний;
? определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
? определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид
где V – стоимость объекта недвижимости; Vзу – стоимость земельного участка; Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.
При этом стоимость объектов капитального строительства рассчитывается по формуле
где Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.
На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
На основе п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, что касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
? когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
? когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
? когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
? для оценки объектов незавершенного строительства;
? для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
? для оценки в целях страхования;
? для итогового согласования стоимости.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.