6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки

Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с п. 27 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

На основе п. 28 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки ФСО № 7 (п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте РФ (в рублях).

На основе п. 30 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

? проверку полученных данных о величине стоимости;

? анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

? выведение итоговой величины стоимости.

Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов.

Решение вопросов, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на завершающем этапе процесса оценки. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

? Степень соответствия каждого из примененных подходов:

? задаче оценки;

? цели оценки;

? функциональному назначению объекта оценки;

? оцениваемым правам.

? Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

? Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

? Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

? Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

Пример 6.1

Рассмотрим пример согласования результатов оценки, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 500 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 620 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. В табл. 6.1 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т. д.

Таблица 6.1

Экспертное мнение оценщика

Решение. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).

Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода (табл. 6.2, 6.3).

Таблица 6.2

Определение весовых коэффициентов подходов

Таблица 6.3

Согласование результатов, руб.

Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,20; вес сравнительного подхода – 0,50; вес доходного подхода – 0,30. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 540 000 руб.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.