3.5. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

Все большее число инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, то такой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболее типична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболее предпочтительна из-за минимизации рисков для кредиторов.

Интерес к использованию заемного капитала связан с тем, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта.

Помимо использования финансового левереджа заемный капитал создает еще ряд существенных преимуществ для инвестора:

? увеличение стоимости всего инвестированного актива за время его использования увеличивает собственный капитал владельца;

? доля кредита, самортизированная за инвестиционный период, реализуется как прибавление к собственному капиталу при перепродаже недвижимости;

? привлечение заемного капитала позволяет инвестору размещать свои ограниченные средства в несколько проектов.

Следовательно, оценщик должен учитывать, что инвестор рассматривает доходную недвижимость как финансовый актив, объединяющий собственные и заемные средства и служащий источником увеличения собственного капитала.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.

Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, R_о – общая ставка капитализации, то влияние левереджа можно записать:

Rт < R_о – область положительного влияния левереджа, кредит эффективен, и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

Rт > R_о – область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен, и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.