Реестр собственников помещений в МКД

Реестр собственников нужен для определения:

— общего числа голосов на ОСС;

— определения количества голосов у каждого собственника, которыми он может голосовать на ОСС.

— необходимого количества письменных решений собственников;

— определения кворума ОСС по каждому вопросу повестки дня;

— подсчета голосов собственников по каждому вопросу повестки дня.

Но, в первую очередь, он необходим для работы Совета МКД или тех инициативных жителей в доме, которые добровольно взяли на себя огромный труд по наведению порядка в доме и взаимодействию с УО.

Реестр должен содержать сведения обо всех собственниках помещений в МКД вне зависимости от категории помещения — жилое, нежилое (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подпункт «а» п. 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.).

Для сведения

Нежилое помещение — помещение, указанное в проектной, технической документации либо в электронном паспорте МКД, которое не является жилым помещением и не включено в состав ОИ независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Свод правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» содержит понятие «встроенно-пристроенное нежилое помещение» -помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

К нежилым приравниваются помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (машиноместа, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуальноопределенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Информация о границах машиноместа в паркинге, расположенном в МКД, регистрируется в Росреестре. Каждое машиноместо получает свой кадастровый номер, как любое помещение в МКД.

Определён допустимый размер машиноместа (приказ Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 N 792):

— минимальный размер машиноместа должен составлять 5,3 х 2,5 м,

— максимальный — 6,2 х 3,6 м

Собственник доли в праве общей долевой собственности на помещение паркинга вправе (ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ):

— потребовать выделить долю в натуре;

— зарегистрировать собственность на отдельный объект недвижимости — машиноместо.

Для этого не нужно согласие иных участников долевой собственности, если представить в Росреестр (ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ):

— соглашение всех сособственников или

— решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности.

Таким образом, собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машиноместа в паркинге, расположенном в МКД, должен быть включен в реестр собственников помещений.

УО, правление ТСЖ, кооператива обязаны в течение пяти дней предоставить реестр собственников помещений в МКД собственнику помещения в МКД или иному инициатору ОСС по его письменному запросу (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении этого реестра в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется.

Реестр собственников, предоставленный УО, будет содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ):

— фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника;

— полное наименование и основной государственный регистрационный номер собственника-юридического лица;

— номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо:

— размер принадлежащих им долей в праве общей собственности на ОИ.

Достаточно часто случается, что УО имеет недостоверные сведения о собственниках, так как собственники не всегда сообщают:

— о проведенной приватизации, и УО продолжает выставлять им плату за найм жилого помещения;

— о смене собственника;

— об изменении площади занимаемого помещения после произведенной перепланировки и т. д.

Поэтому инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Этот документ необходим не только для проведения ОСС, но и для работы Совета МКД.

НАПРИМЕР:

— кто-то сдает квартиру внаем, поэтому нужен его телефон для связи в экстренных случаях;

— произошла авария на инженерных сетях МКД, а собственник в квартире отсутствует (не проживает, уехал в отпуск, командировку и т. д.), нужна связь с контактным лицом, представляющим собственника и др.

Что желательно включить в реестр, составленный инициативной группой собственников:

— общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники;

— режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т. п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику (индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т. е. количество голосов;

— ФИО собственника (физлицо), сведения о праве собственности на помещение в МКД;

— полное наименование и основной государственный регистрационный номер для юридического лица, сведения о праве собственности на помещение в МКД;

— ФИО (наименование) представителя собственника, паспортные данные, а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий. Указывается, если доверенность оформлена на длительный срок;

— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении ОСС (если не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома или он постоянно не проживает в данном доме) и контактный телефон собственника или его представителя.

Другими словами, инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение. Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь — в решении собственника им все равно придется указать эти данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.

? Обратите внимание!

1) Если в решении не подтверждено право собственника на помещение, то его голос не учитывается при подсчете голосов по вопросам повестки дня ОСС.

2) Паспортные данные собственников в документах ОСС не указываются. Они необходимы только для представителей собственников — лиц, голосующих по доверенности!

3) Количество решений должно соответствовать числу собственников в МКД.

4) Имейте в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т. е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

5) Собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машиноместа в паркинге, расположенном внутри МКД, должен быть включен в реестр собственников помещений.

6) Квартира, приобретенная на общие деньги супругов, является их совместной собственностью (cm.34 Семейного кодекса РФ). Совместная собственность у супругов возникает независимо от того, кто вписан в договор в качестве покупателя. Любой из собственников, совместно владеющих помещением, имеет право участвовать в ОСС количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения, то есть может действовать от имени всего помещения, находящегося в совместной собственности.

Для получения информации о собственниках в МКД инициатор собрания также может в письменной форме обратиться:

— в органы местного самоуправления с заявлением об оказании помощи в проведении ОСС и о предоставлении инициатору всей имеющейся информации о МКД и лицах, имеющих право собственности на помещения в данном доме. ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ (ст. 1 и ст. 13, 14 ЖК РФ);

— в БТИ по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения в МКД, а также об отношении помещений дома к одной из форм собственности;

— в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Запрос можно направить в электронном виде через сайт Росреестра.

? Важно!

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), о любом объекте недвижимости в течение трех рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Сведения предоставляются в виде выписки из ЕГРН или копии документа, на основании которого сведения внесли в ЕГРН (п. 6 Порядка предоставления сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития от 23.12.2015 № 968).

Инициатор ОСС может заключить договор с организацией, которая предоставляет услуги по запросу таких сведений из Росреестра. Это достаточно дорого. Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пройти по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме самостоятельно.

Требования к реестру собственников в доме, который будет приложением к протоколу ОСС, установлены подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр. Он будет отличаться от реестра, предоставленного УО и близок к составленному самостоятельно инициаторами общего собрания. В него обязательно включить сведения о собственниках всех помещений в МКД с указанием:

— фамилии, имени, отчества (последнее — при наличии) собственников — физических лиц;

— полного наименования и ОГРН собственников — юридических лиц;

— номера принадлежащих им на праве собственности помещений в МКД (при наличии);

— реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения;

— сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений,

— сведения о площади каждого помещения в МКД и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников, если

их несколько.

При доработке реестра от УО можно сразу же ориентироваться на Приказ Минстроя России № 44/пр.

Совет: для себя в Вашем экземпляре укажите контактные телефоны всех собственников или их представителей.