Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение в МКД
Право на собственность квартиры или другого недвижимого имущества утверждается разными документами. Ими являются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Право собственности на квартиру всегда имеет под собой причину (основание) возникновения этого права у какого-либо лица. Правоустанавливающий документ на квартиру и устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости, позволяет проверить историю возникновения прав и переходов прав на нее (правовую историю квартиры).
Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРП/ЕГРН) на квартиру является правоподтверждающим документом — выпиской данных, содержащихся в едином реестре (базе Росреестра). Таким образом, правоподтверждающий документ — это акт, заполненный на государственном бланке, имеющий все степени защиты, который подтверждает право собственности.
? Важно!
1) Наличие у собственника правоустанавливающих документов не дает гарантии наличия у него права собственности на данный объект в данный момент времени.
2) Подтверждением наличия права собственности в данный момент является выписка из Росреестра о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества.
3) Свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.
Для сведения
1) Выписка из ЕГРП выдавалась по 31.12.2016 — до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
2) С 15 июля 2016 г. свидетельство о государственной регистрации права не выдается (Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ).
3) С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.
4) Ранее выданные свидетельства о государственной регистрации права (до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») признаются юридически действительными (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Требований о подтверждении свидетельств выписками из ЕГРН закон не содержит.
5) Свидетельство о праве собственности содержит следующие сведения, указанные в ЕГРП:
— данные собственника;
— подробное описание квартиры;
— указание на вид права;
— основание приобретения права;
— наличие/отсутствие обременений на квартиру.
6) Выписка из ЕГРН, выдаваемая по запросу обратившегося лица, содержит следующие данные:
— номер объекта (кадастровый или условный);
— его характеристики (адрес, размеры площади, назначение);
— данные правообладателя;
— вид зарегистрированного права;
— дата регистрации.
? Важно!
1) Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записей о соответствующем праве об ограничении права или обременении объекта недвижимости (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
2) Дата регистрации права собственности или перехода права собственности отражается в п. 2 выписки из ЕГРН. С этой даты возникают права и обязанности собственника в отношении помещения. Она может отличаться от даты запроса или даты выдачи выписки.
3) Сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, являются актуальными на момент выдачи органом регистрации прав или МФЦ.
Срок действия выписок из ЕГРН
При проверке документов перед любой сделкой дата выписки должна быть близкой к дате сделки. От этого зависит законность сделки. Это положение относится также к протоколам ОСС и решениям собственников на собрании, которые являются официальными документами.
Различными органами и организациями могут быть установлены свои требования к сроку действия выписок из ЕГРН. Такой срок устанавливается в регламентирующих документах организаций (административных регламентах, положениях и т. д.). Некоторые организации и учреждения для работы установили срок действия выписок в 30 дней (банки, нотариусы, суды и т. д.).
В письме Минэкономразвития РФ от 2 июня 2008 г. № Д08-1593 (текст документа по состоянию на июль 2016 года) даны разъяснения по вопросу срока действия указанных выписок: срок действия выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и срок их действия, а также выписок из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка) законодательством РФ не установлен. Информация, содержащаяся в документах, должна быть актуальной, в связи с чем, выписки должны быть представлены в разумный срок с даты их получения. Необходимо учитывать, что выписка содержит информацию о данных Единого государственного реестра прав и Государственного кадастра недвижимости на дату выдачи».
Несмотря на изменения законодательства, основные положения остались прежними. Это касается и срока действия выписок из ЕГРН.
Случаи возникновения права собственности без обязательной государственной регистрации
Законодательство РФ допускает возникновение права собственности на помещение без государственной регистрации. В этих случаях в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве. Тем не менее, права на объекты недвижимости будут действительны даже при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Рассмотрим более подробно случаи возникновение права собственности на помещение без его государственной регистрации.
Наличие права собственности на помещение в МКД подтверждается правоустанавливающими документами, такими как:
1. Договор, заключенный до 01.02.1998.
2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
3. Документ, подтверждающий полную выплату пая в ЖК/ЖСК.
Для сведения
Каждый из правоустанавливающих документов служит основанием для осуществления регистрации заключенных сделок и прав на недвижимые объекты. Именно акт регистрации является основным документом, удостоверяющим возникновение, переход и прекращение прав собственника. Без государственной регистрации права статус собственника не будет подтвержденным в полном объеме. Только при наличии свидетельства или выписки из ЕГРН владелец может распоряжаться своим имуществом и вступать в сделки с третьими лицами.
1. Договор, заключенный до 01.02.1998.
Основанием для приобретения прав на квартиру может служить акт государственных органов, например, решение о безвозмездной передаче квартиры в собственность физическому лицу, то есть приватизация.
Федеральный закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, соответственно, ЕГРПначал формироваться с указанной даты. До этого сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально и регистрировались в органах БТИ (регистрационное удостоверение из БТИ при подтверждении права собственности на квартиру). Соответственно, сведения о таких сделках находятся у нотариуса, об их регистрации — в органах БТИ.
? Обратите внимание!
Если право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ (01.02.1998), то такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН. В таком случае государственная регистрация права в ЕГРН происходит по желанию правообладателя (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Соответственно, до 01.02.1998 г. государственная регистрация права собственности на помещение в МКД не была обязательной. Поэтому имеющиеся у собственников договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до указанной даты, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение.
2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
Стать собственником квартиры можно при получении ее по наследству (по закону или по завещанию). В этом случае нотариусом заводится наследственное дело. После завершения всех требуемых законом процедур выдается свидетельство о праве на наследство. В свидетельстве оговаривается — кто и на каких условиях стал наследником имущества.
Для сведения
Требования к содержанию свидетельства о праве на наследство устанавливаются специальными нормами о наследовании и нотариате. Оно должно содержать сведения о:
— дате выдачи;
— нотариусе, оформляющем документы на наследство;
— наследодателе;
— времени открытия наследства;
— наследуемом имуществе;
— наследнике (наследниках);
— размере доли, если имеется более одного наследника.
Ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ устанавливают, что у наследника право собственности возникает с момента открытия наследства независимо от:
— времени его фактического принятия;
— момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (п.11 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
3. Документ, подтверждающий выплату пая в ЖК/ЖСК полностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).
? Обратите внимание!
Жилищное право собственности на квартиру в ЖК/ ЖСК появляется независимо от того, согласны ли с этим проживающие в данной квартире жильцы, проводилась ли процедура государственной регистрации или нет.
Единственным правоустанавливающим документом для членов ЖСК является справка о полной выплате паевого взноса.
Форма справки о выплаченном пае законодательно не утверждена, но подлежит учету как документ строгой отчетности в кооперативе.
В справке о полной выплате паевых взносов должны быть указаны следующие сведения:
— наименование кооператива, его точный адрес, основные реквизиты (ИНН, ОГРН);
— номер исходящего документа и дата выдачи;
— ФИО пайщика, его паспортные данные;
— дата приема в кооператив (реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в ЖСК);
— размер пая;
— дата выплаты всей суммы пая;
— описание объекта недвижимости (адрес, номер квартиры, общая площадь, жилая площадь);
— название организации, для которой выдается справка. Справка должна быть заверена подписями председателя и главного бухгалтера с расшифровками их подписей и заверена круглой печатью организации.
? Важно!
— У справки о полной выплате паевого взноса нет срока давности. При утере справки выдается ее дубликат.
Для сведения
— Справка о полной выплате паевого взноса является документом о возникновении права собственности на кооперативную квартиру. На ее основании в дальнейшем производится государственная регистрации права собственности (cm. 219 ГК РФ).
? Важно!
1) Государственная регистрация права собственности на кооперативную квартиру необходима только в случаях, если ее собственник собирается совершать какие-либо сделки со своей недвижимостью (продать, сдать, подарить и прочее). Даже не проводя государственную регистрацию права, он остается фактическим собственником, но без права распоряжаться своей собственностью.
2) Срок владения помещением в кооперативе исчисляется с момента выплаты пая, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Для сведения
Есть еще несколько видов правоустанавливающих документов, о которых необходимо знать, чтобы определить количество собственников в МКД, имеющих право голоса на ОСС. Эти документы предполагают обязательную государственную регистрацию права собственности.
1. Вступившее в силу решение суда, которым установлено право собственности юридического или физического лица на помещение в МКД является надлежащим документом, подтверждающим право собственности указанного лица.
Например, судебный акт, принятый по спору о правах на недвижимость. Вынесенным решением определяется судьба имущества и личность его владельца. Присуждение квартиры какому-либо лицу через суд происходит в том случае, если претенденты имеют одинаковые права на имущество и не могут договориться (в случае развода супругов и разделения имущества, а также при переходе собственности в наследство при отсутствии завещания).
Решения судебных органов должны соответствать установленным законом требованиям и содержать указание на:
— дату,
— место выдачи (принятия),
— наименования органа,
— объект недвижимости,
— новых владельцев имущества,
— обстоятельства, послужившие основанием для принятия такого решения.
? Обратите внимание!
1) На официальных бумагах проставляется подпись руководителя, иного уполномоченного лица и печать организации (органа).
2) Исполнение таких решений судов производится без выдачи судом исполнительного листа на основании копии решения, вступившего в законную силу, являющегося общеобязательным для органов власти, должностных лиц, организаций и граждан.
3) Фактическим исполнением решений судов о признании прав на недвижимость является совершение действий уполномоченными органами по регистрации и оформлению прав, установленных судом.
2. Документ, подтверждающий режим совместной собственности на помещение нескольких лиц.
Квартира приобретенная на общие деньги супругов является их совместной собственностью (cm. 34 Семейного кодекса РФ). Совместная собственность у супругов возникает независимо от того, кто вписан в договор в качестве покупателя.
В указанном случае любой из собственников, совместно владеющих помещением, имеет право участвовать в ОСС количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения, то есть может действовать от имени всего помещения, находящегося в совместной собственности.
3. Акт приема-передачи помещения в МКД, полученного в результате договора долевого участия либо договора инвестирования в МКД.
С 11.01.2018 г. лица, принявшие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в ОСС и принимать решения по вопросам повестки дня в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Если за это время будущий собственник не оформит право собственности в соответствии с законодательствомто через год он лишится права участвовать в общем собрании и принимать решения на ОСС.
Идентификация собственника
Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.
Бланки решений заполняются собственниками собственноручно и могут содержать описки и ошибки. Такие описки, как правило, не приводят к недействительности решения собственника. Дело в том, что обязательным приложением к протоколу ОСС является реестр собственников в МКД, содержащий сведения обо всех собственниках (подпункт «а» пункта 20 Приказа Минстроя России № 44/пр). Поэтому, в случаях обнаружения ошибок (описок) в решениях собственников по реестру собственников в МКД можно безошибочно определить, какой конкретно собственник заполнил то или иное решение, какое конкретное помещение в доме принадлежит указанному собственнику.
? Обратите внимание!
Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить это личной подписью и надписью «исправленному верить».
Безусловно, речь идет только об ошибках в указанных сведениях, но не касается самого голосования. Самое главное — волеизъявление собственника в решении должно быть выражено однозначно!
? Важно!
Решения собственников в МКД, так же, как и протокол ОСС, являются официальными документами, влекущими за собой юридические последствия в виде:
— возложения на собственников обязанностей в отношении общего имущества в данном доме,
— изменения объема прав и обязанностей собственников;
— освобождения этих собственников от обязанностей,
— подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Фальсификация официальных документов влечет за собой наказание.