Подсчет голосов на ОСС

Подсчет голосов собственников, принявших участие в общем собрании и проголосовавших по вопросам повестки дня, проводит специально выбранная счетная комиссия. От правильности ее действий зависит очень многое, так как ошибки в определении кворума по различным вопросам повестки дня и ошибки при подсчете голосов могут привести к признанию решений ОСС недействительными.

На общем собрании в очной форме большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей избирается председатель собрания и секретарь. Председатель ведет собрание, секретарь фиксирует выступления присутствующих собственников, а также оформляет протокол собрания.

При проведении очно-заочного голосования очную часть ведет инициатор собрания. Определить выбранных председателя, секретаря и счетную комиссию возможно только после подсчета голосов по вопросам повестки дня. Поэтому желательно указанные кандидатуры предлагать из числа инициаторов, а полномочия по подсчету голосов можно возложить на выбираемых председателя и секретаря собрания.

По вопросу выбора счетной комиссии для подсчета голосов собственников на ОСС Минстрой России дал разъяснения в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04 «О требованиях к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме». По мнению Минстроя:

1) Жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии для подсчета голосов на ОСС.

2) Гражданским законодательством установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (подп. 4 ч. 4, подп. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ). Это подтверждено пп. «б» п. 12 Требований к оформлению протоколов № 44/пр:

Реквизиты подписи протокола общего собрания содержат сведения о фамилии, инициалах:

— председателя;

— секретаря;

— лиц, проводивших подсчет голосов, а также собственноручная подпись указанных лиц, дату ее проставления.

3) Учитывая, что порядок проведения ОСС определяется собственниками в МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), соответственно определение лиц, осуществляющих подсчет голосов, также осуществляется на общем собрании.

3) Вопросы об избрании председателя, секретаря и счетной комиссии должны включаться в повестку дня каждого ОСС, если решением собрания не установлено иное, в том числе требования к составу счетной комиссии.

4) В состав счетной комиссии могут входить председатель и секретарь общего собрания.

5) Составление отдельного протокола счетной комиссии о результате подсчета голосов не требуется.

Желательно, чтобы в счетную комиссию входили представители подъездов в доме. Во-первых, чем больше количество членов счетной комиссии, тем быстрее они справятся с подсчетом голосов. Во-вторых, представители подъездов лучше знают своих соседей и, в случае возникновения нестандартной ситуации в процессе подсчета голосов, им будет проще разобраться.

Для правильного подсчета голосов по вопросам повестки дня счетной комиссии необходимо знать:

— площадь жилых и нежилых помещений в доме, на которые оформлено право собственности, т. е. количество голосов, которыми обладают все собственники в доме;

— количество голосов собственников, принявших участие в собрании;

— количество голосов собственников, проголосовавших «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу повестки.

В первую очередь, членам счетной комиссии необходимо отложить в сторону решения, в которых:

— нет реквизитов документов о праве собственности;

— нет подписи собственников;

— нет реквизитов доверенности, если голосовал представитель собственника.

? Важно!

Оригиналы (для разового использования) или копии (для неоднократного голосования) доверенностей должны прикладываться к решениям, подписанным представителями собственников.

В случае отказа уполномоченному представителю собственника помещения в допуске к голосованию подобный отказ квалифицируется как нарушение равенства прав участников собрания при его проведении и даёт право оспаривать решение собрания (подп. 3 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Необходимо тщательно проверить оформление всех доверенностей на голосование. В содержании и реквизитах доверенности возможны неточности, некорректные данные, которые могут иметь существенный характер.

Ничтожность доверенности влекут, например, ошибки в:

— ФИО представителя или доверителя;

— наименовании юридического лица, указании неверного ИНН;

— дате выдачи доверенности.

? Обратите внимание!

— Буквенная ошибка в имени или фамилии собственника либо ошибка допущенная в иных необязательных реквизитах имеет несущественный характер. Доверенность в таком случае является действительной (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 750/09 по делу № А43-3182/2008-5-74).

Председатель, секретарь и чле тны счетной комиссии в силу вправе удостовериться в личности лица, выдавшего доверенность (доверителя), сверив указанные в доверенности ФИО (п. 3 ст. 185 ГК РФ).

В случае, если возникли какие-либо сомнения по вопросу доверенности, для сверки данных можно попросить показать паспорт представителя собственника и сверить с данными в доверенности, где содержатся не только его ФИО, но и паспортные данные, место жительства.

Что нужно проверить в доверенности на голосование?

1. Правильность оформления — доверенность должна быть оформлена письменно и содержать обязательные реквизиты.

2. Содержание доверенности — в доверенности должно быть прямое указание на «представление интересов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (номер дома) и голосование по вопросам повестки общего собрания, в том числе путем проставления подписи от имени доверителя в листах голосования». Также доверитель может ограничить своего представителя в части голосования по некоторым вопросам, касающимся, например, использования общего имущества в МКД.

3. Законность удостоверения — доверенность должна быть удостоверена уполномоченным лицом.

4. Действительность доверенности — доверенность может быть разовая, рассчитанная на участие в одном конкретном общем собрании, или предусматривать неоднократное участие в период своего действия. Важно проверить также тот факт, что она не просрочена — если срок действия доверенности в тексте не оговорен, то она прекратит действовать через год после оформления.

? Важно!

1) Последствием голосования по доверенности, выданной с нарушением положений ст. 48 ЖК РФ, ст. 185.1 ГК РФ, должно явиться исключение голосов тех лиц, от имени которых голосовали по недействительной доверенности.

2) Доверенность, выданная с нарушением положений ст. 48 ЖК РФ, 185.1 ГК РФ, может быть признана судом недействительной в рамках рассмотрения дела о признании решения ОСС недействительным и незаконным.

Для сведения

Судебная практика по установлению недействительность доверенности:

1. Доверенность на голосование на общем собрании от собственника не удостоверена ПРИМЕР

Доверенность на представление интересов участника сообщества требовала нотариального удостоверения или оформления в соответствии с пунктом 3 статьи 185.1 ГК РФ

Доверенности, приложенные к решениям по вопросам повестки дня оспариваемого собрания по нежилому помещению N и по квартирам NN, не удостоверены, то есть не оформлены надлежащим образом, в связи с чем данные решения не могут быть учтены при подсчете кворума (извлечение из апелляционного определения Верховного суда Удмуртской Республики от 30.01.2017 по делу № 33-520/2017).

1) Доверенность на участие в собрании собственников недействительна.

НАПРИМЕР, если доверенность на голосование удостоверена организацией, но подписана не руководителем, а начальником отдела, у которого такое право отсутствовало, такая доверенность, формально, считается выданной с нарушением норм действующего законодательства. В результате голоса проголосовавших по такой доверенности поверенных, не должны учитываться при подсчете общего количества голосов, принявших участие в голосовании.

Доверенность, выданная с нарушением положений, предусмотренных законодательством, может быть признана судом недействительной в рамках рассмотрения судом дела о признании решения общего собрания собственников МКД недействительным и незаконным.

ПРИМЕР 1.

Прокурор обратился в суд с иском к общему собранию собственников помещения дома в лице собственника помещения о признании недействительным решения общего собрания от 15 ноября 2011 года, указав, что была проведена проверка по факту заявления о завышении ООО «Управляющая организация» размера платы за 2012 года на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Перечень работ и услуг на 2012 года и размер платы за содержание и ремонт общего имущества в сумме 23,10 р./кв. м утвержден обжалуемым решением общего собрания собственников помещений, проведенным в ноябре 2011 года.

В голосовании принял участие 1 (один) собственник помещений в МКД, имеющий на основании доверенностей согласно протоколу 52,2 % голосов.

Удовлетворяя требования прокурора о признании решения общего собрания собственников недействительным, суд указал следующее.

В представленных доверенностях от 12 марта 2009 года, 30 декабря 2009 года, 20 августа 2010 года выданных на имя ФИ01, отсутствуют паспортные данные представляемых собственников помещений, а также частично отсутствует указание имени и отчества собственников помещений.

Таким образом, как указал суд, ФИ01 не может представлять интересы собственников, следовательно, при принятии решения общего собрания 15 ноября 2011 года не было необходимого кворума.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что указанные нарушения являются значительными, нарушающие права и законные интересы истца, поэтому решение общего собрания следует признать незаконным (из заочного решения Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 15 марта 2013 года по делу № 2-288/13).

ПРИМЕР 2.

Анализ статей ГК РФ о правилах удостоверения доверенности, позволяет сделать вывод, что доверенность членов ТСЖ на право голосования на общем собрании членов товарищества подлежит удостоверению конкретным третьим лицом (по месту работы, учебы, лечения), в перечне которых ТСЖ не обозначен.

При этом доказательств принятия общим собранием членов ТСЖ «Большая Садовая 94» решения о наделении председателя или заместителя председателя полномочиями на удостоверение доверенностей на участие в общих собраниях согласно п. 4 ст. 185 ГК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, представители, действовавшие от имени членов ТСЖ, доверенности которых были выданы и заверены ТСЖ, не обладали надлежащим образом оформленными полномочиями на участие с правом голоса в общем собрании членов ТСЖ от имени указанных доверителей.

Кроме того, доверенности от имени собственников нежилых помещений Р.Д., ФИ062, ФИ061 в общем собрании ТСЖ «Большая Садовая 94» 28 марта 2015 года, выданные на имя ФИ08, содержат указание на представление интересов указанных лиц на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а не на общем собрании членов ТСЖ. Учитывая, что товарищество членов собственников жилья является самостоятельным гражданско-правовым сообществом, оснований считать правомерным участие ФИ08 от имени Р.Д., ФИ062, ФИ061 в собрании членов ТСЖ по доверенностям, содержащим полномочия на представление интересов в общем собрании иного гражданско-правового сообщества (собрания собственников помещений) не имеется.

С учетом изложенного, представленные суду первой инстанции доверенности на право голосования от имени вышеперечисленных лиц не заверены надлежащим образом, не отвечают приведенным требованиям закона ни по форме, ни по содержанию, поэтому необоснованно учтены судом при подсчете голосов на состоявшемся собрании (извлечение из

апелляционного определения Саратовского областного суда от 27.10.2015 по делу № 33-7086/2015)

2) Доверенность на голосование удостоверена управляющей организацией.

Доверенности на голосование могли быть удостоверены лишь организацией, в которой доверитель работает или учится, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении или удостоверена нотариально.

… поскольку Р. не имела полномочий на удостоверение выданных собственниками квартир N NN… доверенностей, указанные лица не должны учитываться при определении кворума для проведения общего собрания 26 февраля 2016 года (извлечение из апелляционного определения Магаданского областного суда от 16.08.2016 № 33-700/2016).

3) Доверенность на голосование на общем собрании собственников, не указанная в документах собрания.

Суд пришел к выводу о том, что представленные доверенности не свидетельствуют о том, что именно по данным доверенностям со собственники принимали участие в голосовании.

Как установил суд, в представленном ответчиками расчете было указано, что в голосовании участвовали собственники нескольких квартир, находящихся в долевой собственности. Собственники указанных 3-х квартир голосовали за себя и по доверенности за другого со-собственника, которому принадлежит соответствующая доля в праве на квартиру.

Однако рассмотрев дело, суд пришел к выводу о том, что достоверных доказательств, подтверждающих, что собственники упомянутых трех квартир голосовали за других со собственников, представлено не было.

Суд указал, что представленные представителем третьих лиц доверенности, датированные 12 мая 2012 года, не свидетельствуют о том, что именно по данным доверенностям трое сособственников принимали участие в голосовании 31 мая 2012 года, поскольку сведения о том, что указанные лица голосовали по доверенностям в реестре собственников, принимавших участие в голосовании 31 мая 2012 года, отсутствуют. Данные сведения отсутствовали и в расчете количества голосов собственников помещений, принимавших участие в общем собрании собственников помещений 31 мая 2012 года (из апелляционного определения Тульского областного суда от 13 мая 2013 года по делу № 33-825).

? Важно!

УО, ТСЖ, ЖК не могут выступать представителями собственников помещений при голосовании, когда повестка дня включает в себя вопросы:

— о заключении или расторжении договора управления с У О;

— реорганизации или ликвидации ТСЖ, ЖК;

— иные вопросы, затрагивающие интересы УО, ТСЖ, ЖК.

Такое представительство при наличии спора будет рассмотрено судом как злоупотребление правом, так как не отвечает критериям добросовестности — «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично» (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Если проверка решений и доверенностей успешно проведена, самое время приступить непосредственно к подсчету голосов собственников по вопросам повестки дня.

Ч. 3 ст. 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

В свою очередь, доля в праве общей собственности на ОИ собственника помещения пропорциональна размеру площади занимаемого им помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Соответственно, количество голосов собственника определяется следующим образом.

? Важно!

Наниматели по договору соцнайма могут присутствовать на общем собрании, так как принимаемые решения их прямо касаются, но не имеют права голоса. Собственником в этом случае будет орган местного самоуправления, представитель которого и будет принимать решения по вопросам повестки ОСС.

Далее определяете наличие кворума по каждому вопросу повестки дня и составляете протокол счетной комиссии, хотя это и не обязательно, но может пригодиться не только для оформления протокола, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

? Важно!

Проверьте — нет ли в повестке дня вопросов, решение по которым принимается разным количеством голосов собственников. В таком случае кворум устанавливается по каждому вопросу отдельно и указывается в протоколе ОСС.

Не ленитесь лишний раз пересчитать голоса. Это как бухгалтерский баланс — все должно сойтись!

? Обратите внимание!

1) Если ОСС проходит в очно-заочной форме — все собственники голосуют письменно, независимо от того, участвовали они в очном обсуждении вопросов повестки дня или сразу голосовали.

2) Если собственник выбрал более одного варианта по какому-либо вопросу в решении, решение будет недействительным именно по этому вопросу.

3) Такое нарушение по одному или нескольким вопросам не влечет за собой признания решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

4) Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). При этом в решении указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу (письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

5) Если собрание примет решение по вопросу, который не включен в повестку дня, то такое решение будет ничтожным (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

6) Решение на ОСС может принять один из собственников помещения (долевая собственность на помещение), в случае если у данного лица имеются оформленные в соответствии с законом доверенности на голосование.

В этом случае, в реестре собственников, принявших участие в голосовании, или в решениях собственников указывают всех собственников помещения, а напротив соответствующей графы «подпись собственника, расшифровка подписи» необходимо указать фамилию, имя и отчество представителя по доверенности, а также реквизиты доверенности.

Удостоверенная в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ доверенность прилагается к реестру собственников или решениям собственников.

7) В письме Минстроя России от 10.03.2019 № 8125-00/06 разъяснен порядок принятия решения ОСС по вопросампоставленным на голосование. Недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Итак, голоса собственников посчитаны, кворум определен. Далее:

1) Целесообразно составить акт по недействительным решениям собственников. Желательно их сохранить, чтобы потом можно было объяснить, почему не все голоса присутствующих были учтены. Ведь, если у собственников, участвующих в ОСС, например, общее число голосов составляет 1500 (100 %), а по какому-либо вопросу сумма голосов «За», «Против» и «Воздержался» составляет 1476 (98,4 %), придется объяснить собственникам — почему расхождение в цифрах. Лист голосования (решение) собственника может быть признан недействительным полностью или частично (недействительно решение по отдельным вопросам повестки дня).

? Обратите внимание!

Мнение собственника по вопросам повестки дня ОСС не будет учтено при подсчете голосов, если:

— не указаны данные собственника (ФИО);

— номер помещения;

— реквизиты документа о праве собственности на занимаемое помещение в МКД.

Если на ОСС голосует представитель собственника, то его голос не будет учтен, при подсчете, если:

— к решению не приложена доверенность на голосование (оригинал — для разовой доверенности, копия — для доверенности многократного пользования);

— доверенность оформлена ненадлежащим образом;

— доверенность заверена ненадлежащим лицом;

— данные представителя, указанные в доверенности, не совпадают с данными документа, удостоверяющего личность представителя.

По результатам подсчета голосов собственников по вопросам повестки дня ОСС оформлять протокол счетной комиссии не обязательно, но желательно, так как он может пригодиться не только для оформления протокола общего собрания, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

2) Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола ОСС с приложением к нему всех решений собственников. Протокол общего собрания составляет избранный секретарь собрания.

? Обратите внимание!

1) Протокол общего собрания составляет избранный секретарь собрания. У него на это дается не более 10 дней после окончания голосования собственников.

2) Если собственники на ОСС не смогли договориться по кандидатуре секретаря, оформляет протокол и подписывает его инициатор собрания.