Алгоритм подготовки ОСС

Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги:

1. Организовать инициативную группу собственников.

Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое «информационное» собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.

Надо за несколько дней до такого собрания (3–4 дня, а не 10 как для ОСС!) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна Ваша цель:

— познакомиться поближе;

— обсудить работу УО;

— понять, что же делать дальше, чтобы изменить ситуацию.

Желательно проводить его в выходные дни во второй половине дня. Больше народа откликнется на Ваше предложение пообщаться. В летнее время наоборот, лучшие дни для сбора жителей — среда и четверг. В остальное время люди заняты мыслями о даче или отдыхе.

На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее, принимаемые решения касаются их напрямую. Призвать всех, кому не безразлична ситуация с бездействием УО и разрушением дома, приходить со своими предложениями по изменению сложившегося положения.

Неважно, сколько жителей выйдет во двор, дайте высказаться всем желающим. И Вас может удивить число единомышленников. Но будьте готовы к тому, что думают они так же, но хотят, чтобы за них все сделал кто-то другой. Поэтому главная задача — определить людей, готовых доказать делом участие в решении актуальных вопросов по управлению домом. Вот из них и можно будет сформировать инициативную группу. Целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав такой группы включать 1–3 представителей от каждого подъезда. Обязательно обратить внимание на жителей в доме, имеющих техническое, экономическое и юридическое образование. Их-то и надо привлечь в первую очередь для участия в инициативной группе. Их знания пригодятся не только для подготовки ОСС, но и для работы в Совете дома или созданном ТСЖ. Кстати, в комиссиях, созданных Советом, могут участвовать не только собственники. Кто-то может помочь подготовить общее собрание, кто-то возьмет на себя походы по инстанциям, ведь первоначально придется много писать обращений, а дешевле всего их не отправлять по почте, а отнести в УО, ГЖИ, Роспотребнадзор и т. д.

Если дом достаточно большой, такие собрания можно проводить в несколько этапов по подъездам. Тогда предложения лучше собирать в каком-то определенном месте. Например, бросать в почтовый ящик инициатора собрания. Далее созданная инициативная группа анализирует поступившие от жителей предложения и принимает решение о подготовке общего собрания собственников.

Отличия информационного собрания от ОСС:

1) Инициатором «информационного» собрания может быть любой проживающий в доме (не собственник).

2) Участие могут принимать все жители МКД, а не только собственники.

3) Не надо соблюдать срок в 10 дней после размещения объявления о собрании.

4) Правил его проведения нет — исключительно инициатива заинтересованных лиц.

5) Проводится без повестки дня.

6) Никаких обязательных к исполнению решений на таком собрании не принимается.

2. Запросить в УО реестр собственников помещений в доме. О указанном реестре подробно расскажем ниже в отдельном разделе.

3. Запросить в УО перечень общего имущества.

Технический паспорт дома, как и другая документация, принадлежат собственникам, но на практике управляющая компания всячески препятствует доступу к ней собственников. Безусловно, в так называемых «организованных» домах с реально работающим Советом МКД такие проблемы минимизированы.

УО обязаны размещать общие сведения о всех МКД, которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (Раздел 10 Приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Если Вы зарегистрированы на портале госуслуг www.gosuslugi.ru, то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.

К сведению

Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. В случае если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».

С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разд. 10 приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют.

В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 рублей (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 рублей (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

Если в МКД не проводилось ОСС по вопросу утверждения состава ОИ, то посмотрите в Вашем экземпляре договора управления. Если на руках нет договора управления — запросите его в УО — они обязаны его предоставить. Можно найти договор управления домом в ГИС ЖКХ.

? Обратите внимание!

В договоре управления должен быть указан состав общего имущества конкретного МКД и адрес такого дома (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) — это существенное условие, без выполнения которого договор считается не заключенным.

На практике в ДУ может быть только перечисление элементов ОИ, указанное в ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества № 491. Тогда придется запросить в УО конкретный состав ОИИ в Вашем доме.

Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества также можно запросить в БТИ. Правда, это платная услуга.

4. Провести опрос собственников о выборе способа управления домом.

Как правило, молодые люди хотят создать ТСЖ, а люди старшего поколения больше доверяют привычному способу — управляющей компании, хотя и недовольны ее работой. Вот здесь инициативной группе придется усиленно поработать, сводя все мнения к единому, которое и будет утверждено на ОСС. Не надо этот процесс пускать на самотек, иначе можно получить совершенно неожиданный результат голосования собственников.

5. Подобрать УО для управления Вашим домом (при необходимости).

В первую очередь инициатор ОСС должен установить — хотят ли собственники сменить УО? Если в доме достаточно единомышленников по этому вопросу, то нужно поинтересоваться о качестве работы других управляющих компаний в соседних домах, у знакомых и родственников, проживающих в том же населенном пункте. Можно посмотреть список УО, имеющих лицензии на управление МКД на сайте ГЖИ или на ГИС ЖКХ применительно к Вашему региону. Начинать переговоры с УО надо с изучения предлагаемого договора управления и платы на содержание жилого помещения. Теперь можно со знанием дела объяснить соседям преимущества смены УО.

6. Подобрать кандидатуры в Совет МКД.

Если в Вашем доме не выбран Совет дома, то лучше всего сделать это сейчас.

Во-первых, сразу появятся люди, которые добровольно на постоянной основе будут заниматься всеми вопросами, связанными с комфортным проживанием.

Во-вторых, Совет МКД будет взаимодействовать с управляющей организацией, контролировать ее работу по договору управления.

Правильнее всего утвердить решением ОСС Положение о Совете Вашего дома, в котором прописать все полномочия председателя и членов Совета, порядок их отзыва и др.

7. Определить повестку дня общего собрания. Подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии.

При правильно составленной повестке дня сводится к минимуму риск недовольства части собственников, проголосовавших «против» какого-либо пункта.

Не забывайте об информационной работе с собственниками в доме — разъяснения по предлагаемым для принятия решений вопросам должны быть максимально полными и конкретными.

8. Для принятия сознательного и обоснованного решения собственникам помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС.

Например, при принятии решения о выборе УО необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании — количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию.

Или — в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30–50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ, созданные в старых и малоквартирных МКД, вполне успешно работают.

В сообщении о собрании целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.

? Важно!

Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.

9. Решить вопрос об источниках финансирования (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления).

Целесообразно принять Положение о проведении общих собраний собственников помещений в Вашем доме. Это избавить Вас в последующем от многих проблем — ведь ОСС проводятся довольно часто, потому что нерешенные вопросы возникают постоянно.

10. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня.

Если в доме много собственников, можно обратиться в орган местного самоуправления с просьбой помочь с помещением для проведения общего собрания. Согласно ст. 1 ЖК РФ, ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ.