Инициирование ОСС

Очень часто личность инициаторов ОСС приобретает важное значение, так как стимулом может быть искреннее желание изменить жизнь в доме к лучшему, также и чья-то выгода — собственная или УО. При этом важно, чтобы в результате принятых на ОСС решений не произошло ущемление прав собственников и пользователей помещений в МКД. Здесь опять-таки мотивация на позитивные изменения в доме должна перевешивать изначальные пассивность и нежелание участвовать в управлении общим имуществом. Пора понять, что участие в этом процессе должно стать осознанной необходимостью.

1. Инициаторами ОСС при решении любых вопросов, относящимся к компетенции собрания могут быть:

— один или несколько собственников помещений в МКД, в том числе ОМСУ, если в доме есть муниципальная собственность (например, неприватизированные квартиры) (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

— управляющая организация, с которой собственники заключили договор управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов, вправе обратиться в письменной форме в УО или правление ТСЖ, кооператива для организации проведения ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

? Обратите внимание!

1) в обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы повестки дня собрания.

2) УО или правление ТСЖ, кооператива обязаны:

— осуществить необходимые мероприятия для проведения ОСС в течение 45 дней с момента поступления обращения;

— не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОСС уведомить о проведении ОСС каждого собственника помещения в данном доме;

— оформить документы по результатам проведения ОСС;

— обеспечить доведение до сведения собственников помещений в данном доме результаты ОСС.

Плюсом в этом случае, безусловно, является то, что Вам не придется готовить множество документов, рассылать их собственникам и проводить собрание по всем правилам. Минусом является длительность указанного процесса. К моменту проведения общего собрания повестка дня может стать неактуальной!

2. Инициаторами ОСС по смене кредитной организации, в которой открыт спецсчет на капремонт, если она не соответствует требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, могут быть владельцы спецсчета (региональный оператор, УО, ТСЖ, кооператив).

3. Орган местного самоуправления созывает ОСС в случаях, определенных законодательством. Это отдельные полномочия, когда ОМСУ выступает не как собственник доли в праве на общее имущество, а как орган власти.

— В таблице приведены перечень вопросов и разъяснения — в каких случаях ОМСУ может организовать ОСС в МКД.

* ОМСУ созывает ОСС не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса по отбору УО (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).

** ОМСУ не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО и о выборе новой УО или об изменении способа управления домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

*** ОМСУ при созыве ОСС должен вынести на рассмотрение следующие вопросы (с включением всех возможных вопросов по реализации каждого способа управления):

— выбор способа управления МКД — управление УО (выбрать УО; утвердить условия договора управления МКД);

— выбор способа управления МКД — создание ТСЖ (выбора названия ТСЖ, утверждения устава ТСЖ и др);

— выбор способа управления МКД — непосредственное управление собственниками в МКД, количество квартир в котором не превышает 30.

? Обратите внимание!

1) в случае созыва ОСС по выбору способа управления собственникам в МКД необходимо провести консультации с лицом, уполномоченным ОМСУ на созыв ОСС, и заявить о своих пожеланиях по повестке дня.

2) если уполномоченный представитель ОМСУ этого не сделает, можно обратиться в прокуратуру с жалобой на формальный подход органа местного самоуправления к возложенным на него обязанностям.

Правильнее всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям разъяснять вопросы, которые Вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем посторонним людям в чужом подъезде!

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов организовать общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня). Это необязательный документ, но документируя для себя свои шаги, Вам будет проще работать, потому что эта привычка дисциплинирует. А в условиях того, что протокол ОСС признан официальным документом, имеющим серьезные последствия, привычка все записывать будет очень кстати.

? Обратите внимание!

Законодательством не установлены отдельные обязанности, закрепляемые за членами инициативной группы, как и не определены требования к самой инициативной группе.

Если учитывать, что инициировать ОСС вправе собственники помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), то инициатор проведения такого собрания обязан:

— направить каждому собственнику сообщение о проведении ОСС заказным письмом или вручить каждому собственнику под подпись, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо разместить в помещении МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников не позднее чем за 10 (десять) дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

— довести до сведения собственников итоги голосования по вопросам повестки дня и решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

? Важно!

1) Собственники нежилых помещений в отношении общего имущества имеют равные права и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Соответственно, они также могут быть инициаторами ОСС.

2) Лица, получившие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, но не оформившие на него право собственности, в течение года после введения дома в эксплуатацию могут принимать решения на ОСС, но не могут быть его инициаторами.