3.6. Особенность русских метров. — Недвижимость в голове. — Глобус за сто лет. — Понемножку будет много

Далее — недвижимость. Первое, что надо про нее понимать: от грустного сходства с коммодити ее отличают только рентные платежи. Нет аренды — нет доходности.

Недвижимость, не сдаваемая в аренду, это актив с отрицательной доходностью.

В России этот факт смягчен фантастически низким стартом, но по миру более заметен. В начале 1990-х годов у нас почему-то не было ценности квадратных метров. Импортную видеодвойку (телевизор + видеомагнитофон, если кто забыл) с небольшой доплатой меняли на подержанную «Тойоту», а ее, уже без доплаты, можно было обменять на «однушку». Пару тысяч долларов можно было конвертировать в квартиру, по крайней мере в провинции. С этого все и началось. Сначала ситуация возвращалась к норме, потом пересекла ее и пошла на обратный полюс, когда квартира в Москве стоила дороже, чем дом в хорошей юрисдикции на Средиземном море. Отсюда общероссийская иллюзия, что «недвижимость всегда дорожает». Иллюзия построена на эмпирических наблюдениях, но 20 бурных лет в не самой типичной стране — не лучшая выборка для таких обобщений.

Россиянам задавали два вопроса, какое вложение они считают самым прибыльным, а какое самым надежным. С разгромным счетом в опросе побеждает недвижимость. Но только в опросе.

Мы поняли, как обстоят дела в голове, а вот как они обстоят в реальном мире? Вспомним бюллетень Credit Suisse. Если взять недвижимость саму по себе (без ренты, без налогов, без издержек), на вековом интервале это вложение под размер инфляции.

Но давайте добавим все, что надо добавить, и прикинем хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальные пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, дает от 2 до 5 % годовых, в среднем 3–4 %[14].

Причем в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5–8 %. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

Еще более скромные цифры приводит газета «Ведомости».

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4 % в 2011 г. до 3,7 % в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5 % годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7 %), Лондоне (2,6 %), Париже (2,5 %)[15].

Теперь вопрос, сколько от 3–4 % останется? Посмотрим на страны, популярные среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейские.

Начнем с налогов на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он строго собирается и может доходить до 50 %. В среднем — около 20 %. То есть сразу в районе –1 % годовых. Далее, налог на прирост стоимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницы между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10 до 50 %, в среднем 20 %. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы. Дом стоит не столько, сколько вам за него заплатят, а столько, сколько вы за него получите.

Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на размер налога с покупки. Где-то он 0,1–0,2 %, где-то доходит до 10–20 %, в среднем по Европе 3–4 %. В редких странах его нет. Он может называться «регистрационный сбор» и тяготеть к тем же 3–4 %. Обычно в стране платят либо «налог с покупки», либо «регистрационный сбор», но в некоторых платят и то и то. Но, помимо этого, существует и третий способ взять денег с покупателя! Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20 %[16].

Налоги — это еще не все. Расходы на ЖКУ как минимум сопоставимы с российскими — в районе 1 % в год. Далее, амортизация. В России квартиры все еще иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете обычно считается, что когда твой дом покосится, ты сам его снесешь и купишь новый. Вычтем еще 1 % на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация — на частый ремонт, положим 0,5 %. Давайте еще учтем (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от черного лебедя. Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии (не смейтесь, но кто мог в 2013-м представить себе «бомбардировки Луганска»?), а также риски юридические, например покупку квартир с замутненными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Еще учтите простои — недвижимость сдается не все время.

А вот теперь смотрим: от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1–2 % годовых. Иногда те же цифры, но в минус, как повезет.

Почему мы считаем средние цифры по миру за столетие, а не то, как это обстоит в конкретной стране (вероятно, в нашей) в конкретное время (в ближайший год)? Если бы мы принимали решение, то смотрели бы на условия здесь и сейчас. Но пока нам важнее понять, как оно устроено вообще. Потому что любое «здесь и сейчас» будет стремиться к этому «вообще», если дать ему достаточно времени. И если думать не о конкретном инвестиционном решении, а о жизненной стратегии, например «стану рантье и разбогатею», то лучше учесть самые общие данные, какие только есть. Жизнь длинная. В итоге она окажется ближе к этим данным, чем к ближайшей осени в Москве или Красноярске.

Ну а как же случаи, когда «моя коммерческая недвижимость отбивает инфляцию и приносит за год 13 % ренты»? Что, так не бывает? Отлично, так бывает. Но это надо уметь. Чтобы кто-то вложился в коммерческую недвижимость под 13 % годовых чистого дохода, должны быть и те, кому то же самое намерение принесло –13 %. Для этого существуют, скажем, ЗПИФы, размещающие клиентский миллиард в метры, красная цена которым 500 млн по рынку. Полмиллиарда растворятся в воздухе, сколько это будет в процентах? Минус пятьдесят? Потом вам будет пять лет капать какая-то рента, но вместо обещанных 15 % только 5 %. Еще позже вы обнаружите, что даже с учетом ренты инвестировали под минус.

И это не худший вариант. Можно найти посредника, который найдет рентную недвижимость за границей, но после окажется, что отель еще не построен. Или построен, но вы переплатили в два раза, там никто не хочет жить, и вы должны еще доплатить за «содержание». А казалось бы, что может быть надежнее? Самый надежный класс активов, самая надежная страна, допустим Англия… Увы. Везде, где разыгрывается премия за скилл, параллельно разыгрывается штраф за его отсутствие.