Глава 19. Недвижимость

Квартира или дом – самая дорогая покупка в жизни большинства людей. Для многих расходы на недвижимость ежемесячно составляют десятки процентов от зарплаты. Минимальные усовершенствования на таком большом рынке приносят огромные деньги, неудивительно, что так много стартапов придумывают в этой области что-то новое.

NOBROKER.IN

Nobroker.in – самый воинственный стартап, который я когда-либо видел. Открываешь его FAQ, а там почти в каждом ответе что-то типа «т. к. мы хотим уничтожить риелторов, то…» или «риелторов не должно остаться в Индии, поэтому…». Да и название проекта тоже говорящее.

В общем, они хотят, чтобы индусы сдавали друг другу дома и квартиры напрямую. А риелторы должны быть уничтожены! Ориентация на прямого арендатора довольно нестандартна для доски объявлений; cian, avito.недвижимость и их индийские аналоги берут деньги с публикующих объявления, это удобнее, привычнее, понятнее для всех. Из этого неизбежно следует, что «профессиональные публикаторы», т. е. агенты, для cian'ов выгодны – они же несут деньги, а значит, сервисы подстраиваются под нужды агентов.

По большому счету конечные пользователи от этого только страдают – им становится сложнее обойтись без агентов, а агентам ведь приходится платить очень значительные деньги за в общем-то тривиальную услугу. Да, конечно, систему можно перехитрить, кто-то таки сдает или снимает напрямую, но их меньшинство.

Nobroker, соответственно, взял очень четкое и понятное клиенту позиционирование: у нас нет агентов, у нас только прямые арендаторы и арендодатели, по объявлениям у нас с вас не будут брать комиссию. Чтобы агентов действительно не было, они прозванивают все объявления и задают собственникам контрольные вопросы («Скажите, у вас какого размера холодильник? А на каком этаже квартира?» – какой риелтор ответит на эти вопросы без запинки, если ему не дать времени открыть блокнот?). Арендатора проверить сложнее, но, в общем, тоже можно, все механизмы в борьбе с ботами отработаны: Nobroker считает просмотры, сличает разумность поисковых запросов, ведет черные списки сим-карт и так далее.

Ну а дальше обычная доска объявлений. Собственники постят, арендаторы ищут. Контакты скрыты, первые десять открываются бесплатно, за остальные надо платить, но стоимость доступа, естественно, несопоставима с обычной комиссией обычного агента. Дополнительные источники дохода – реклама и платформа по обслуживанию платежей за аренду, но, мне кажется, те и другие должны быть невелики. Тот, кто не купился на услуги агента, и дополнительные сервисы будет покупать неохотно.

В самом конце 2016 года Nobroker получил 20 миллионов долларов на расширение. Тогда он обещал уничтожить риелторов по всей стране, но с тех пор открылся только в двух новых городах. Теперь их пять, включая Мумбаи. Кажется, для стартапа это слишком медленный рост.

В Москве есть очень похожий TheLocals, вроде бы TheLocals даже старше, но пока и он не перевернул рынок.

https://www.nobroker.in/

OPENDOOR

Рынок перепродажи недвижимости в США – 1,4 триллиона долларов в год, сумма грандиозная даже в американских масштабах, и, естественно, многим хочется получить хотя бы маленький кусочек такого прекрасного пирога.

Opendoor и пара его клонов-конкурентов реализуют бизнес-идею, очаровательную в своей наглости: они просто сами массово выкупают дома, чтобы потом уже найти на них покупателя, эдакий ларек «Скупаем б/у телефоны» на Горбушке, но не для смартфонов красной ценой 200 долларов, а для товара в тысячу раз дороже.

С точки зрения продавца это идеальный сервис – зашел на сайт, покликал, через сутки получил оффер с ценой, вычисленной по «тысяче признаков и гениальной Big Data», через пару дней приехал инспектор – добавить вычеты за неуказанные в заявке поломки, еще через неделю деньги уже на счету, никаких общений с мутными агентами, никакого многомесячного ожидания, никаких десятков людей, которые топчутся по любимому дому, задают идиотские вопросы, а потом так и не покупают. Да, конечно, цена заведомо выходит ниже, чем при прямой продаже (Opendoor же должен свою маржу получить, это не скрывается), но ведь удобно!

С точки зрения конечного покупателя дома – это тоже идеальный сервис. Opendoor несет ответственность за состояние дома, дает месяц на возврат денег, если что-то не понравилось, и два года гарантии, что ничего само не сломается. Кроме того, они стараются сделать удобным процесс покупки (например, ставят на дома электронные замки и дают возможность просмотра в любое удобное время без предварительной записи – участие сотрудника не требуется, код для замка можно получить через приложение).

Самое интересное, конечно, конкретная стоимость такого сервиса. Конечная разница между ценой покупки и продажи у Opendoor в среднем составляет 14,5 %, которая разбивается на две составляющие: 6 – 12 % открытой для продавца комиссии и 5,5 % типичной разницы в цене между двумя сделками, которую никто не видит. 6 % из этих 14,5 % компенсируются возможным отсутствием агентов с обеих сторон (впрочем, агенты могут и быть), еще по паре процентов – мелкими улучшениями, которые Opendoor делает, чтобы дом выглядел получше, и переездом для продавца, оплату которого стартап тоже берет на себя. Еще можно пофантазировать, что электронные замки и подобная гибкость действительно помогают найти покупателя быстрее, что эквивалентно увеличению справедливой цены.

Итого, по сравнению с обычной схемой сделки через доску объявлений, продавец с покупателем теряют от 3 до 10 процентов стоимости дома, в зависимости от обстоятельств и того, сколько агентов они догадались исключить из процесса. 3 % мне кажутся хорошей ценой за скорость сделки для одного и гарантию для другого, 10 % уже плохой, но пока еще не грабительской. В Москве, для сравнения, некоторые риелторские конторы предлагают немедленный выкуп примерно за 30 % дисконта, но сами рекомендуют так не делать, а сбросить 15 % и найти нормального покупателя за неделю.

Если смотреть со стороны Opendoor, то из 14,5 % надо вычесть уже знакомые расходы на переезд, починку, добавить одного из агентов, если он есть (в США за них платит всегда продавец), официальное оформление одной из сделок, страховку, налоги и банковский процент за то время, что дом принадлежит стартапу. В итоге остается процента 4, остальное разбегается по третьим лицам. Причем 4 % – это то, что удается заработать, проявляя очень большую активность и серьезно рискуя. А 3 % – это то, что на американском рынке традиционно забирает себе риелтор каждой из сторон просто за свою немудреную работу.

Риск, кстати, очень большой. Даже если не брать в расчет возможные ошибки в оценке (на большом числе домов они компенсируются и ни на что не влияют), то посмотрите просто на риск макроэкономический. Среднее время владения домом у Opendoor – 3 месяца, т. е. при стабильной работе, когда бизнес выйдет на плато, у них на руках в виде домов будет примерно 25 % / 4 % = 6 размеров годовой маржи и, скажем, 12 годовой прибыли. Резкие двукратные падения рынка раз в шесть лет как раз всю прибыль и съедят. Резкий рост, конечно, утроил бы, но резкого роста не бывает, а медленный и постепенный в модели уже учтен. В общем, хорошо работать на стабильных рынках!

Что касается инвестиций в эту модель, то они совершенно безумные. Сам Opendoor потратил 110 миллионов долларов на то, чтобы выйти в три города и перепродать в них 5 тысяч домов. После этого он в начале 2017 года получил еще 210 миллионов по оценке больше миллиарда на расширение географии в США целиком. В добавок к этим 320 миллионам инвестиций на развитие компания взяла еще 400 миллионов кредитов на, собственно, покупку домов. За год зона покрытия Opendoor расширилась с трех городов до шести – куда медленнее, чем ожидалось после гигантского раунда.

Запущенный в начале 2017 года его клон Offerpad стартовал с 30 миллионами на развитие и 230 миллионами долга на дома – просто под планы и презентацию.

https://www.opendoor.com/

KNOCK

Язык не поворачивается называть «маленькими» seed-инвестиции в 35 миллионов долларов, но когда у двух прямых конкурентов на примерно той же стадии в сумме миллиард, то, действительно, мало получается.

Knock – проект-аналог Opendoor и Offerpad, тоже работающий в США, но не получивший столько денег и из-за этого слегка изменивший модель.

Как я писал, два близнеца на букву O – это просто перекупщики недвижимости. Не говоря уже о рисках, денег при их схеме работы даже на обычное ведение бизнеса требуется очень много. Ограниченный в средствах Knock предложение немного модифицировал. В первой версии это было так: цена также фиксировалась за пару дней, но купить по ней дом стартап обещал через 6 недель, а не сразу, и за эти 6 недель он пытался найти конечного покупателя, чтобы сделать две сделки, а не одну. Ну а если уж не нашел, то тогда выкупал сам.

Если на хвосте нет коллекторов от наркомафии, то для нормального человека лаг в полтора месяца вполне приемлем, цена фиксирована, гарантия есть, можно спокойно планировать свою жизнь. При этом за свой сервис Knock брал только 6 % – стандартную американскую комиссию риелторов с двух сторон, и он был настолько «честен», что обещал вернуть всё лишнее, если купит дом на себя, а потом продаст его дороже оговоренной цены (но риски не перекладывал, оговаривалось: если финальная цена будет ниже – это не проблемы продавца). У Opendoor, напомню, комиссия непрозрачна и клиенту видна не целиком, но если сравнивать яблоки с яблоками, то выходят средние десять процентов против фиксированных шести.

Теоретически такой подход должен вести к катастрофе: ведь Knock покупает сам только те дома, которые он не смог продать за полтора месяца, – т. е. заведомо самые худшие и неликвидные. С них он, соответственно, будет иметь огромный гарантированный убыток, а со всего остального бизнеса – стандартную риелторскую маржу, которая, конечно, хороша, но среди обычных риелторов единорогов нет.

Опасность очевидна, и Knock тоже про нее в курсе. Журналистам они рассказывали про гениальные алгоритмы Big Data, которые так точно всё вычисляют, что плохих домов не бывает; в жизни, видимо, просто перезакладывались очень низкой первоначальной ценой. Самый большой вопрос – какой в процентах получается дисконт у этой «очень низкой цены»? Если выйдет больше 4 %, то Opendoor при столкновении они должны проиграть вчистую.

За год Knock несколько изменил бизнес-модель. Во-первых, исчез пункт правил о возврате «лишних» денег при продаже дома дороже изначальной цены. Сейчас компания берет не только риск, но и премию. Во-вторых, сервис чуть репозиционировался, старая услуга никуда не делась, но первым пунктом меню идет новая – trade-in. В типичной ситуации «хочу продать старый и купить новый дом» Knock сначала финансирует покупку, а потом начинает стандартную 6-недельную продажу.

Кроме родной Атланты стартап работает теперь в Шарлотт – всего один новый город или удвоение рынка, это уж как посмотреть. Еще любопытно, что компания пересеклась по рынку с Opendoor – конкурент с более наглой бизнес-моделью вышел в Атланту. Через год уже должно стать понятно, кто кого.

https://www.knock.com/

TURNKEY VACATION RENTALS

Те, кто сдает квартиры на Airbnb, могут оценить американский стартап Turnkey Vacation Rentals, который занимается тем, что избавляет своих клиентов от всех забот, связанных с подневной сдачей их домов и квартир. За 18 % комиссии они берут на себя абсолютно всё: от размещения объявлений на различных сайтах до организации приема гостей и уборки дома после них. Хозяину надо только один раз отдать ключи и готовиться считать свои деньги.

18 %, конечно, немало, но ведь TVR не только снимает головную боль, но и увеличивает количество гостей: правильно фотографирует дом, правильно составляет объявление, размещает его не на одном сайте, а на полутора дюжинах, оперативнее обычного человека отвечает на вопросы, связанные с потенциальным размещением. Еще один важный механизм, трудно воспроизводимый частным лицом, – динамическое ценообразование, стартап умеет в автоматическом режиме повышать и понижать цены в зависимости от наплыва туристов и средней занятости домов в округе. Дело, конечно, нехитрое, но кто ж будет этим постоянно заниматься ради одного объекта? Да и статистику для правильного алгоритма на одной квартире не набрать. В общем, может быть, доход арендодателя в итоге от сотрудничества и увеличивается, а уж хлопотность уменьшается точно. Но важно понимать, что бо?льшая часть дополнительной прибыли приходит за счет домовладельцев-конкурентов, а не туристов, и, когда на профессиональное управление перейдут все, все будут зарабатывать на 18 % меньше.

Работает Turnkey в верхне-среднем сегменте, на обслуживание берутся только дома, соответствующие довольно жесткому перечню требований: совсем дешевые варианты могут давать и более высокий ROI владельцу, но посреднику невыгодны совершенно, возни с ними как минимум столько же, сколько с дорогими, а чек ниже. Кроме того, стартап пытается формировать свой бренд и для гостей, и гарантия качества самого жилища может стать одним из его преимуществ. Впрочем, пока это не работает, аудитория собственной доски объявлений про обслуживаемые TVR дома ничтожна.

Среди домовладельцев стартап стал популярен, в городах присутствия (их с полсотни) в своем ценовом диапазоне по количеству предложений он всего в несколько раз уступает Airbnb. Да, я сделал две оговорки, а отставание выходит всё равно кратное, но ведь и сравнение идет с гигантом. Достигнуты такие результаты были за четыре года и примерно двадцать миллионов долларов потраченных инвестиций; еще столько же под дальнейшее расширение Turnkey получил весной 2017 года, а в марте 2018-го – очередной раунд инвестиций в 31 миллион долларов. Проект растет.

В России нечто подобное для арендодателей в долгосрочной аренде делают «33 слона». Для посуточных квартир ниша свободна, но испорчена тем, что сейчас их владельцы налогов не платят, а при работе через посредника им придется это делать.

https://www.turnkeyvr.com/

RENOVERU

В Японии тоже есть реновация, но там это стартап, а не государственная программа. Renoveru исходит из мысли, что человек, покупающий квартиру, хочет получить не бумажку о собственности, а будущее место для жизни, и ремонт нового жилища под себя – не какая-то мелочь когда-то потом, а неотъемлемая часть процесса и существенный процент расходов.

Если клиент, решивший приобрести жилье, обращается к услугам Renoveru, то всё начинается с определения желаемого дизайна будущей квартиры, и только потом, уже с учетом выбранного идеала, агент помогает подобрать предложения на местных досках объявлений. При такой последовательности действий не только покупается именно то, что хочется, а не случайный вариант в нужном районе, но и появляется ответственная прикидка цены ремонта еще на этапе выбора квартиры, а это сумма даже на фоне цены недвижимости заметная.

Последний шаг – естественно, сама реновация, и, естественно, она тоже в зоне ответственности стартапа, они берут на себя и собственно ремонт, и авторский надзор. В итоге получается бутиковая услуга полного цикла, расширяющая процесс покупки недвижимости до полного решения проблемы с жильем. Понятно, что это не самый дешевый и не самый массовый вариант, но свою нишу, наверное, можно и в Москве найти. Оригинальный Renoveru получил 11 миллионов долларов инвестиций, для стартапа с недвижимостью в третьей экономике мира не так уж много, но в абсолютных цифрах прилично.

https://www.renoveru.jp/

UPDATER

Переезд на новое место жительства – это боль. Вы делаете и организуете тысячи дел – от упаковки старых книг до получения справок об отсутствии долгов по ЖКХ. Множество вещей теряется где-то в дороге, еще часть ломается или не подходит к новой квартире, а деньги тратятся, тратятся и тратятся. Стартап Updater пытается сделать этот ад хотя бы чуть-чуть менее страшным и автоматизирует то, что можно автоматизировать.

Первый сервис, который они разработали, – помощь с бумажной почтой. В несколько кликов внутри единого веб-интерфейса пользователь настраивает пересылку корреспонденции в US Post и меняет адрес доставки для всевозможных старых подписок, от университетского alumni-сообщества до бумажных журналов. Проработка этого направления потрясает: Updater организовал уже 15 000 интеграций!

Второй шаг – маркетплейсы поставщиков. Кроме транспортных компаний (как же без них при переезде) на сайте можно посмотреть на тех, кто поставляет электричество, интернет, газ и прочие необходимые на новом месте услуги. В худшем случае можно просто заранее ужаснуться ценам локальных монополистов, в лучшем – выбрать тариф и заключить договор через веб-интерфейс.

Полезные функции можно делать и дальше, переезд – тема бездонная, и потребностей у людей там возникает множество. Осенью 2017-го, например, тестировали страхование.

Интересен не сам набор сервисов, интересно, как Updater их продвигает. Он не делает B2C-приложение, даже если обычный человек случайно забредет на сайт, зарегистрироваться не получится, «вход только по приглашениям». Маркетинг стартапа нацелен на организации, создающие переезды: владельцев многоквартирных домов, риелторские агентства и тому подобные бизнесы. Updater продает им за несколько сотен долларов в год красивый white-label-интерфейс и интеграцию с внутренними сервисами. Конечный клиент получает доступ, когда договор о покупке или аренде уже подписан. По замыслу сразу происходит вау-эффект: хоть что-то в этом мире сделано удобно, и это вау-эффект агентства, интерфейс-то white-label. Если виральность красивого приложения приведет хотя бы к одной новой сделке – вложения уже отбились. Updater, в свою очередь, получает доступ к аудитории, и за это еще ему и платят – идеальная сделка.

Результаты стартапа тоже очень необычны. Он еще в 2015 году вышел на IPO – по собственным словам, на самое маленькое IPO за всю историю IT-компаний на своей бирже (разместились они в Австралии). На момент написания книги капитализация Updater составляет 367 миллионов долларов, это примерно в 3 раза больше, чем на момент размещения. Выручки при этом до сих пор практически нет – 2 миллиона долларов за весь 2017 год.

С другой стороны, уже 15 % всех переездов в США проходят через Updater – это чертовски много, для сравнения: примерно такова суммарная доля Яндекса и Убера в российском такси, и этот параметр растет, в конце 2016 года стартап праздновал 7 %. Обещают скоро начать зарабатывать – при такой аудитории это не будет сложно.

http://www.updater.com/start

RENTOMOJO

Аренда недвижимости и автомобилей – дело привычное, индийский стартап Rentomojo делает шаг вперед и предлагает пользователям брать во временное пользование мебель и бытовую технику.

Пиарят они сценарий регулярных переездов между съемными квартирами. В каждой из них может чего-то не хватать под ваш вкус, а покупать нехватающее глупо – в следующем месте жительства лишний диван или телевизор могут не понадобиться. Я не знаю статистики Индии, но в Москве типичный срок аренды квартиры – полгода. Rentomojo за такое время возьмет примерно треть рыночной стоимости новой вещи – тоже не идеальная сделка, но какая будет лучше в таких обстоятельствах? Выбор другой квартиры окажется еще дороже.

Другой, более печальный вариант – аренда как альтернатива потребительскому кредиту. Договор заключается на максимально возможный срок – 24 месяца – платеж тогда оказывается в полтора раза меньше, чем у банка, но это, конечно, ловушка. Бедные, как обычно, становятся только беднее.

Со стороны Rentomojo арифметика выглядит так: вещь, пока не развалится, служит лет семь, за семь годовых контрактов ее розничная цена отобьется три с половиной раза. Накладных расходов у такой модели, разумеется, куда больше, чем при обычной продаже, и выручка приходит медленнее, но размер дополнительной маржи кажется достаточной компенсацией за эти неудобства.

Стартап работает четыре года, вышел в восемь городов, освоил семь миллионов долларов инвестиций, еще десять получил в раунде 2017 года. Часть новых денег пошла на добавление в ассортимент предлагаемых в аренду мотоциклов – вообще-то это совсем другой бизнес, чем прежний, но, видимо, востребован среди той же аудитории.

https://www.rentomojo.com/

HOMELIGHT

Маркетплейсы часто утверждают, что все их исполнители хороши, и делают выбор сами. Так поступают, например, бесчисленные такси-агрегаторы. Или они могут, наоборот, завалить пользователя бесчисленными предложениями – как Airbnb или cian. Стартап HomeLight пошел по третьему пути. Он собрал статистику сделок с американской недвижимостью, вычленил оттуда участие риелторов и теперь утверждает, что предлагает только лучших.

Потенциальный продавец или покупатель дома вводит данные о своей ситуации, Умные Алгоритмы скрипят шестеренками и выдают пять агентов, которые подходят для этого пользователя. Он связывается с кем-то из кандидатов, а потом, когда сделка завершена, агент платит HomeLight из своей комиссии.

В принципе идея убедительная. Риелтор в Штатах более или менее необходим, без него не обойтись, при этом очевидно, что они не братья-близнецы и друг от друга отличаются. 1–2 % эффективности в сделке – это десяток тысяч долларов – сумма, о которой стоит задуматься. При этом понятно, что человек хорошего агента от плохого отличить не может в принципе, даже постфактум. Да, вежливый, да приезжал вовремя, да, с бумагами не напутал. Но не пропустил ли он клиента? Хорошо ли рекламировал дом? Мог ли торговаться эффективнее? Нет ответа. HomeLight говорит, что ответ в статистике: сравниваем цены сделок с ценами объявлений, усредняем, вот и видим, кто лучше торгуется. А если сравнить не цены, а даты, то узнаем, кто быстрее клиентов находит. Они, конечно, сложнее объясняют, Machine Learning, Big Data, AI, но суть от этого хуже не становится.

Работает ли такой подход на самом деле или то же самое по эффективности было бы, если монетку кидать, никто не знает – оценить-то риелтора нельзя. Но как бизнес сам HomeLight работает хорошо, говорил, что вырос по оборотам в 5 раз за 16 месяцев между раундами и в 2017 году собирался помочь продать домов на полтора миллиарда. Стандартная комиссия агента три процента, HomeLight забирает, скажем, одну десятую, выручка получается в пять миллионов долларов – немного, но не забывайте о безумной скорости роста. Инвестиций стартап получил пятьдесят миллионов, сорок из них в последнем раунде.

https://www.homelight.com/

APPEAR HERE

Английский Appear Here строит маркетплейс бизнес-аренды по дням, Airbnb для предпринимателей, и помогает каждому запустить такой бизнес с почти произвольной частотой пересменки. Интерфейс сайта у стартапа совпадает с B2C-оригиналом – обычная карта, обычные фильтры, обычные фотографии и описания условий. Заметно отличается офлайновый процесс: по оферте и онлайн-оплате Appear Here не работает, после выбора размещения приходит время небольшого консьерж-сервиса с подписанием типовых договоров и выяснением, а не наркотиками ли торгует предполагаемый гость. Эта работа, как и подготовка фотографий и объявлений, входит в комплект услуг стартапа и его 15 % комиссии.

Для владельца недвижимости стартап позиционирует себя как инструмент заработка более выгодный, чем долгосрочная аренда, но в реальности это скорее способ получить хоть что-то, пока по-настоящему сдать не получится. Клиентами, помимо кочующих распродаж и товаров импульсного спроса, выступают временные бизнесы (продажа атрибутики под спортивные события, например) и тесты бизнес-моделей: попробовали десять мест, остались в одном, где экономика лучше сошлась.

В родном Лондоне у Appear Here выбор из 500 точек, цена аренды колеблется от пятидесяти до двадцати пяти тысяч фунтов в день, но это, конечно, крайности, в диапазон 200–600 попадает половина предложений. В промоматериалах стартап рассказывает о 30 миллионах фунтов букирований в месяц, но это выглядит наглым преувеличением, такое число не сходится ни с чем проверяемым. Инвестиций Appear Here получил двадцать миллионов долларов, половину из них в середине 2017 года. Кроме Лондона работает в нескольких английских городах поменьше и выходит в Нью-Йорк и Париж. До Москвы не доберется никогда, а тема актуальная, у нас тоже есть хорошие пустующие площади.

https://www.appearhere.co.uk/

ROOFSTOCK

С высоты птичьего полета американский стартап Roofstock похож на Zillow или другой маркетплейс с проверенными объявлениями о жилье. Существенная разница в том, что его аудитория – продавцы и покупатели домов «чтобы сдавать», а не «чтобы жить». Слоган стартапа звучит просто как привет из XIX века: «Покупайте недвижимость вместе с жильцами».

Критерии выбора дома для инвестиции отличаются от «общечеловеческих». Транспортная доступность по-прежнему важна, но конкретный район, расстояние до работы или до родственников уже не имеют значения. При покупке для себя главный «числовой» параметр жилья – его цена; при вложении гораздо важнее соотношение стоимости покупки и потенциальной аренды. Роль субъективного «влюбился» или «что-то не то» падает драматически. Всё это влияет на чисто интерфейсные решения и систему фильтров. Или, например, совершенно непредставимый для условного cian раздел – «портфолио», возможность купить сразу несколько домов у одного владельца, вместе дешевле. Ну и наконец, те самые «жильцы в придачу» – покупать с ними куда спокойнее, дом востребованный, а продавать проще – не надо выгонять, недополучать аренду или платить какие-то неустойки.

В howto Roofstock сделка проходит полностью онлайн – ну а на что смотреть? – числа есть, арендаторы довольны, бидуйте в нашем интерфейсе, все документы оформим. Мне кажется, без живого просмотра сделка обычно не обходится, но понятно, что инвесторы на чистый онлайн перейдут раньше всех. Стартап берет 2,5 % комиссии с продавца и 0,5 % с покупателя, по сравнению с офлайн-агентом это заметная экономия, стандарт риелторов – 3 % с каждого.

Дополнительный источник дохода – предложение услуг управляющих контор. Если инвестор хочет просто получать деньги, а не возиться с мелкими проблемами арендатора, то специальные люди освободят его от хлопот за 6–10 % арендной платы, а Roofstock гарантирует, что именно эти – самые лучшие и надежные во всём штате. Для России такой подход непривычен, но математически он гораздо рациональнее, чем положить деньги в депозит под 9,1 % в любимом банке вместо 10 % в каком-то неизвестном на другом конце города.

Главная проблема Roofstock – существование Zillow. Выбор объектов там всегда будет больше, пусть менее удобно, но шансы найти хороший дом там всегда будут выше. С другой стороны, без риска это уже был бы не стартап. Инвестиций он пока получил 75 миллионов долларов, последний микрораунд был в январе 2018 года.

https://www.roofstock.com/

NESTAWAY

Розница всегда дороже опта. Стоимость долгосрочной аренды трехкомнатной квартиры вырастает процентов на 30, если сдавать ее покомнатно, и раза в два – если покроватно. К сожалению, вместе с доходами драматически растут риски и сложность управления: девять случайных жильцов в двадцать раз чаще съезжают и в пятьдесят раз чаще что-то ломают, чем семейная пара.

Индийский стартап NestAway предлагает домовладельцам совместить выгоду и удобство. За 12,5 % комиссии он берет на себя все сложности управления покроватной или покомнатной арендой – от поиска жильцов до сбора денег и решения бытовых проблем. Хозяин только в глаза жильцу перед въездом смотрит, остальное делает стартап.

NestAway, конечно, не первым придумал идею управляющей компании для микрообщежития, но венчурные деньги позволили сделать еще один шаг: компания активно привлекает жильцов через собственный сайт. NestAway не платит местным аналогам cian и, главное, дает хозяину ценность по сравнению с конкурентами – жильцы приходят быстрее. В Дели, например, у стартапа 300 свободных вариантов размещения; наверное, на других ресурсах можно найти выбор и больше, но это уже много, по московским меркам – три квартиры у каждого метро, и все с гарантией качества от единого оператора. Ну и конечно, классический венчурный клиентоориентированный маркетинг – три бесплатных тестовых дня для жильца и подобные мелкие подарки; проект, живущий на свои деньги, такое не дает.

За 4 года жизни NestAway получил 90 миллионов долларов инвестиций. Сейчас он обслуживает 14 000 объектов, получает с каждого порядка тысячи долларов комиссии в год.

https://www.nestaway.com/

PURPLEBRICKS

Похожих проектов в мире много, английский PurpleBricks не самый большой и не самый известный, но зато на родине уже зарабатывает, а не инвестиции тратит.

Стартап решает проблемы клиентов при продаже недвижимости. Вне зависимости от страны, трудности везде одинаковы: риелторы необходимы или почти необходимы, денег берут много, а работают плохо. При этом «много» – это проценты стоимости жилья, 5–6 тысяч долларов – совершенно нормальная ставка.

PurpleBricks и его аналоги считают причиной высокой цены плохую работу. Риелтор заключает мало сделок, а кушать хочет. Если он возьмет с клиента 500 долларов вместо 5 тысяч, то количество клиентов сопоставимо не вырастет, т. к. агенты не умеют себя рекламировать. А если вдруг дома на продажу все-таки появятся, то риелтор их не продаст: он просто не успеет со всеми поговорить и съездить на показы. Стартапы за счет масштаба и инвесторских денег разрывают оба порочных круга.

PurpleBricks берет фиксированную тысячу фунтов за продажу дома (вместо двух-трех процентов рыночной комиссии). Профессиональный отдел маркетинга приводит аудиторию, благо такую экономию промотировать легко. Один агент «в полях» получает много клиентов, но дома система распределяет по принципу географической близости, далеко никто не ездит, время в дороге не теряет. Кроме того, хорошая CRM и мобильное приложение работают лучше памяти и блокнота. Риелтор не забывает о встречах и обещаниях перезвонить, а клиент реже его отвлекает – он всё и так в телефоне видит.

У PurpleBricks экономика сошлась. За вторую половину 2017 года стартап заработал в Великобритании 40 миллионов фунтов, чуть больше половины выручки ушло непосредственно на продажи: зарплаты агентов и рекламу недвижимости. Вторую половину разделили маркетинг, начальство, программисты и 10 % чистой прибыли. В 2016 году компания вышла в Австралию, в 2017-м – в США, растет, но пока масштаб маленький. Под американский рынок PurpleBricks получил последние инвестиции – 177 миллионов долларов.

https://www.purplebricks.com/

BADI

Испания – родина многих стартапов для небогатой аудитории. Пока в Долине придумывают очередную доставку еды и прочие излишества, в Барселоне и Мадриде заботятся о базовых потребностях. Badi помогает пользователям сдать или снять комнату надолго – cian для «коммуналок» или Airbnb для постоянного жилья, как посмотреть.

У классических сайтов аренды Badi выигрывает фокусом. Общность интересов при совместном проживании не менее важна, чем метраж и наличие холодильника, и стартап выжимает максимум из этой специфики. И будущий хозяин, и жилец заполняют анкету о своем характере – устраивают ли вечеринки и занимаются ли спортом. Badi пытается найти через Facebook общих друзей. Естественно, контакт устанавливается через приложение, телефонов в объявлении нет, хотя, боюсь, ими меняются в первой же паре сообщений. Но в мечтах стартапа люди в местном мессенджере друг друга изучат, прежде чем аренду подтвердить. Отличие слабенькое, но уж какое есть. И еще, конечно, хипстерский интерфейс и Умные Алгоритмы, которые правильные комнаты вверх подсовывают – об этом и упоминать необязательно, как без них стартап запускать…

Монетизацей Badi не занимается. Торопиться ничто не заставляет, тематика такая, что деньги придут, за аренду люди платят, главное – чтобы аудитория набралась. И она набирается! В Мадриде и Барселоне объявлений уже много, явно не все существующие на рынке, но выбирать есть из чего, в остальной Испании пока тускло. Год назад стартап вышел в Италию, там я тоже два живых города нашел, Милан и Рим. Потрачено на эти успехи 5 миллионов долларов, еще 10 получены недавно.

https://badi.com/

ОNTHEMARKET

Сайты объявлений о недвижимости типа нашего cian зарабатывают на платных услугах для агентов, в простейшем случае – на платной публикации. Отказаться риелтор не может, квартира, которой нет на классифайде, не продастся никогда, покупатель ее не найдет. Цена публикации с годами растет: как ей не расти, если у контрагента выбора нет? Агенты 15 лет назад получили удобный инструмент, а сейчас этот инструмент забирает их доход – история с разной скоростью повторяется в разных странах.

В Англии риелторы взбунтовались. Они смогли договориться между собой, создали нечто вроде кооператива и запустили свой собственный классифайд, onthemarket. Изначально в заговоре участвовали, разумеется, не все агенты страны, новых пускают в долю относительно легко. Магии не существует, зарабатывает компания как все – берет деньги с агентов за размещение, но цена снижается особыми отношениями и самим фактом усиления конкуренции. Раньше порталов было два, теперь стало три – разница существенная.

Продуктово onthemarket выглядит ожидаемо – т. е. без претензий и хипстерского дизайна, но пользоваться можно, фильтры работают, мобильное приложение есть – а что еще нужно для счастья? Необычность в том, что в базе много объявлений – обычный стартап не может решить проблему курицы и яйца, пустой сайт остается пустым. Onthemarket за счет дружбы с агентами за три года жизни собрал на площадке треть всех объявлений страны – это уже неплохая позиция даже без учета легкости наращивания доли. На контент приходит и аудитория, сейчас ее всего в 9 раз меньше, чем у лидера отрасли, Rightmove. С учетом небольшого возраста компании и отсутствия существенных инвестиций – прекрасный результат.

Выручка onthemarket – 18 миллионов фунтов в год, и не растет, во втором полугодии 2017 года появилась небольшая прибыль. Компания сделала микро-IPO, стоит сейчас на бирже 75 миллионов, программа выдачи акций риелторам по-прежнему в силе. В общем и целом – явный успех сообщества и прецедент проблем интернет-монополий, модель и в других странах и отраслях можно повторить.

https://www.onthemarket.com/