110. Как с целью оптимизации НДС применить договор долевого инвестирования вместо договора подряда

Описание: Оптимизации налога на добавленную стоимость можно достичь путем замены договора подряда на договор долевого инвестирования. По инвестиционному договору (или, как его часто называют, договору долевого участия в строительстве) инвестор передает фирме-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании.

Предмет и существенные условия договора строительного подряда содержатся в ст.740 ГК РФ, где говорится, что подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Правовая основа этих двух видов договоров различна, поэтому отличается и налогообложение. Согласно пп.4 п.3 ст.39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ, услуг передача имущества, если она носит инвестиционный характер. Поэтому, если сторонами заключен договор об инвестировании, платить НДС со стоимости переданного инвестору объекта не придется, так как нет реализации. Для целей налогообложения прибыли инвестиционный вклад в расходы включить нельзя. Причина в том, что для застройщика деньги, полученные от инвестора, считаются средствами целевого финансирования и по пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ не включаются в доходы. А п. 17 ст.270 Кодекса гласит, что средства, переданные в рамках целевого финансирования, инвестор не вправе включить в расходы. Отметим, что такой же точки зрения придерживаются и чиновники (см. Письмо Минфина России от 23.11,2004 г. № 07-05-14/306). Таким образом, инвестиционный вклад при любой классификации договора не имеет для инвестора никаких налоговых последствий.

Если же по заданию инвестора (заказчика) строит объект недвижимости подрядчик, можно говорить о заключении договора подряда. В этом случае подрядчик в составе стоимости выполненных работ предъявит налог на добавленную стоимость со всеми вытекающими отсюда последствиями. Из правовой основы договора исходит и арбитражная практика. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 03.11,2004 г. по делу № А11-9700/2003-К2-Е-4160/350 указано, что передача дольщиками взносов на строительство объектов носила инвестиционный характер и не могла признаваться реализацией услуг, а значит, объект налогообложения НДС отсутствует.

Арбитражные прецеденты:

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 03.11.2004 г. по делу № А11 -9700/2003-К2-Е-4160/350 указано, что передача дольщиками взносов на строительство объектов носила инвестиционный характер и не могла признаваться реализацией услуг, а значит, объект налогообложения НДС отсутствует.