2.5.4. Вложение в недвижимость без ее покупки

Этот практикум был написан в мае 2003 г.

Клиенту 38 лет, удачливый бизнесмен, работает в одной из сырьевых отраслей. Несколько лет назад он решил купить недвижимость в США – но, как выяснилось в дальнейшем, не для проживания, а в качестве инвестиции, которая должна была приносить доход 8–10 % годовых, а также повысить устойчивость его портфеля.

Эффективно вложить деньги в зарубежную недвижимость далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд. На управление и контроль за ее использованием надо тратить время, что для активного бизнесмена сложно. Конечно, можно было сделать ставку на рост стоимости недвижимости, например купить дом во Флориде, чтобы через несколько лет продать его. Но все эти годы кто-то должен следить за ним, а главное – гарантировать, что он подорожает, невозможно.

Поэтому я предложил инвестору ничего не покупать, а вложить деньги в американскую недвижимость опосредованно, через инвестиционный фонд. В США очень популярны real estate investment trust (REIT). Это компания, которая аккумулирует деньги частных инвесторов и вкладывает их в недвижимость. Например, компания приобретает крупный торговый центр, а доход от аренды помещений распределяет между держателями ее акций. Положение о REIT предусматривает, что не менее 90 % дохода, полученного компанией, должно распределяться между ее акционерами. В среднем REIT приносят своим вкладчикам доход 8–9 % годовых.

Однако большинство REIT стараются работать только в одной области. Это может быть жилая недвижимость, офисные здания, гостиницы и т. д. Из-за узкой специализации REIT не совсем подходили инвестору, и я предложил ему вложить деньги в фонд Morgan Stanley US Property, который размещает деньги инвесторов в целый ряд REIT, а также в акции компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью. Таким образом обеспечивается необходимая диверсификация инвестиций – на начало мая 21 % средств фонда было вложено в офисы, 20 % – в апартаменты, 17 % – в торговые комплексы, 7 % – в промышленную недвижимость и т. д.

Среди крупных инвестбанков фонд Morgan Stanley наиболее широко представлен в секторе недвижимости и при этом ориентирован на международного инвестора. Подобные фонды других инвестбанков, как правило, специализируются на местной недвижимости и не предназначены для зарубежных инвесторов. А Morgan Stanley US Property относится к специальному семейству фондов, зарегистрированных в Люксембурге и специально предназначенных для продажи за пределами США. В этом семействе есть фонды, вкладывающие в американскую, европейскую и международную недвижимость. Существенным фактором при выборе фонда стала и репутация Morgan Stanley, глобального финансового бренда.

Клиент некоторое время раздумывал, но в начале 2000 г. вложил свои сбережения в этот фонд и пока об этом не жалеет. За первый год его доход составил около 27 % – рекорд за все время существования фонда. Следующие два года принесли более скромные результаты: 9,3 % в 2001 г., а 2002 г. завершился с небольшим минусом (–3,2 %). Однако сейчас фонд опять набирает силу – за последние три месяца его акции подорожали почти на 8 %. А среднегодовая доходность вложений за 2000–2002 гг. составила около 11 %, что соответствует пожеланиям клиента.